日前，东莞“旧改”补偿安置指引（以下简称“指引”）出台，引起非常大的关注。东莞通过物业置换和货币补偿相结合的模式，设定全市“旧改”统一核算标准，不仅关乎权益人的房子和票子，也对房地产市场、工业用房市场带来直接影响，长期来看，还对东莞产业结构、人口结构产生深远影响。

“拆迁暴富”成过去式

4月7日政策“指引”文件挂网当晚，记者在微信朋友圈转发信息，并调侃说，权益人应尽早“拆户头”，这样可以多分几套房子。很快就看到网友留言，抱怨“越补越少”。

从权益人的角度，的确是“越补越少”。看得出来，权益人对“旧改”项目的补偿预期越来越高。

几乎与东莞同一时间，《北京市征收集体土地房屋补偿管理办法》（征求意见稿）对外公布，其中集体土地最高补偿面积拟不超过267平方米，拟对征收宅基地房屋的安置方式进行规定，并明确货币补偿标准。

东莞与北京，不约而同出台类似的政策，是巧合，还是新的信号？

东莞“旧改”新政，设定了全市统一成本核算标准，关键词是补偿与安置。与北京一样，同样进行了“限高”。即在保障权益人合法权益的前提下，限制高补偿，打消高预期。

仔细研读东莞政策文件，集体土地上有证的私宅用地，四层及以下已建房屋可置换物业；无证的私宅用地，四层以下的600平方米已建房屋可置换物业。

说句题外话，无证的已建房屋，是可以按“两违”处置的。政策给予物业置换，既是保障“拆迁户”权益，也是尊重历史的体现。

2016年年底的中央经济工作会议首次提出，“房子是用来住的，不是用来炒的”。此后，与房地产相关的部门陆续出台了与之相配套的政策，涉及到房企融资、购房者信贷等方面。

从近年来楼市表现看，房地产暴利时代，已经是过去式。由此，必然影响到征地拆迁的补偿政策，不要再指望“拆迁暴富”。

不过，这要看你怎么理解“暴富”。北京、深圳、广州拆出亿元户是暴富。而南城街道水涧头大部分村民，通过拆迁安置，除了拥有600平方米的万象府物业，还获得千万元的货币补偿。这对普通人而言，又何尝不是暴富。想想看，没有东莞CBD建设的大机遇，水涧头村民的自建房，依靠放租，哪能获得千万元的回报？

权益人需调整收益预期

说回权益人的高预期，以及“旧改”新政对东莞产业结构和人口结构的影响。

简单说，拆迁的成本一直都是最后的买房者去负担。征收土地的高成本，最后都会落到新建房屋的购房者身上。

此前东莞的“旧改”模式，主要包括政府主导、单一主体挂牌招商以及土地权益人自行改造。其中尤其以单一主体挂牌招商发展最为迅速，东莞“旧改”在2020年一度达到顶峰，前期服务商也呈井喷式增长。

在政府主导、单一主体挂牌招商、权益人自改的三种模式中，政府主导的补偿标准最低，因此很多权益人谈不拢。

单一主体挂牌招商补偿标准最高，在这个模式下，开发企业各自出台补充标准，与权益人、村（社区）谈妥，达成协议，即可划定更新改造单元。

开发企业为何重仓东莞“旧改”市场？因为他们用工业用地的价格收储，希望通过工改居，未来用居住价格销售。于是，炒高了工业用地价格，权益人预期持续高企，认为他的土地很值钱，造成产业项目用地价格越来越高。

市场预期一旦过高，导致开发企业难以为继。“旧改”改不动，土地瓶颈突破不了，将影响东莞未来发展。

“三旧”改造，关乎产业空间、生态环境、城乡形态、乡村振兴、安全生产，关乎东莞经济社会高质量发展。“指引”设立全市统一补偿安置规则后，权益人就要调整收益预期了。

“指引”提出，遵循政府主导、市场参与、尊重历史、公开明晰的理念与原则。我个人的理解，这里的公平，不只是开发企业、权益人、政府三者之间的公平，还要对未来购房者公平。

南城水涧头拆迁补偿方案，树立了东莞“旧改”项目“物业置换+货币补偿”的典范，为东莞“旧改”探索新路径。其中最大的受益者，不是开发企业华润集团，不是万象府业主，也不是东莞市、南城街道两级政府，而是水涧头村民。

为产业工人在莞置业创造条件

东莞常住人口1000多万，产业工人占了一半，拥有房产的人群约100万。500多万产业工人，大部分住在工厂宿舍、出租屋或者城中村。居者有其屋，他们在东莞有地方住，但居住品质不高。

东莞为了吸引、留住、用好高技能人才，出台了一系列政策。有恒产者更有恒心，再多再好的政策，没有比房子更能留住人。但环顾东莞房价，不要说技能人才、产业工人、白领中产，就是普通公务员，想买房都不容易。

拥有数百万产业工人，以及一大批技能人才，是东莞比较优势。这也是东莞核心竞争力之一。想方设法让100万技能人才在莞置业，既能提升制造业核心竞争力，又能留住100万个家庭、四五百万人口，于东莞这座城市、于外来务工人员，都是功德无量的大好事。

这不是痴人说梦，东莞“旧改”补偿安置“指引”出台，让产业工人看到了在东莞置业的一线曙光。

首先，这个群体的住房用地，可以从“旧改”中来，解决了土地来源问题；其次，设定全市统一核算标准，避免征地成本过高，一定程度解决了价格问题；第三，东莞“三限房”只是个开端，政府可出台配套政策，形成让恒产者更有恒心的政策闭环。

东莞千万人口，平均年龄只有34岁，是一座很年轻的城市。东莞以此为傲，并作为对外宣传的一个亮点、一张名片。我想问的是，五年后，或者十年后，东莞的平均年龄，会不会还是34岁左右？

如果城市平均年龄还是这么年轻，好的方面，说明东莞充满活力，对年轻人有巨大的吸引力。但另一方面，也说明了，年轻人与东莞共成长并不容易。

那些在东莞打拼、奋斗、成长的年轻人，最终还是无法在东莞生根。他们的工作经验、技能积累，如果不能为东莞所用，这将是东莞的损失！

让产业工人在东莞置业，理想很丰满，现实很骨感，东莞在努力。十年前，他们被称为“打工一族”；今天，他们被称为“产业工人”；希望十年后，他们不会以“莞漂”自嘲。