求变：腾笼换鸟 押宝连片土地

众所周知，“塔吊林立”是近年来洪梅镇最大的变化。不少老厂区、旧村庄已被拆除，空地上架起了施工的机械，一栋栋新的高楼拔地而起，老旧的道路也换上了“新装”。

“塔吊林立”火热建设中的产业用地。

洪梅镇发生新变化的背后，是这座城市对未来发展的深度思考与长远谋划。

纵观东莞全市，洪梅镇位于西部片区，地形上水陆相依，占地面积仅33.5平方公里，是全市面积最小的几个镇街之一。由于早期发展粗放、资源低配等制约因素，让洪梅面临土地利用效益低下、产业结构不够优化，产城融合发展程度低和资源要素制约较大等问题，极大影响了经济可持续发展的后劲。

转机发生在近两年，整个水乡功能区开始进行大规模土地“连片收储”，一改过去东莞范围内常见的“宗地收储”模式。洪梅镇作为水乡新城规划核心区域，在水乡管委会的统筹指导下，强力推动东莞西站洪梅单元、梅沙单元、夏汇（黎洲角）单元以及河西单元土地整备。四大片区分别统筹面积约1581.3亩、4034.8亩、1043.6亩、3467亩，合计近万亩连片土地，含空地、村庄、旧厂房等。

洪梅镇强力推进近万亩土地整备。

此外，在当前省、市大干快上全力推进“百千万工程”的背景下，洪梅镇以“头号工程”力度推进实施“百千万工程”，围绕省委“1310”具体部署，按照市委“1279”示范引领工作体系要求，紧扣“一城一区一带”发展战略，提出构建“1339”示范引领工作体系。其中，决心破解“用地零散低效”以及持续攻坚土地整备，成为洪梅镇全面推进“百千万工程”打造消薄示范镇的关键环节。通过“肉骨搭配”连片整合收储零散土地，意味着将能有效盘活有限的土地资源，为集聚现代化产业腾出发展新空间。

洋兴氢蓝时代项目建设效果图。

其中，东莞西站洪梅单元、夏汇（黎洲角）单元将重点发展现代商务、总部经济、现代金融、科技服务业、科技研发、创新创意、文化旅游和综合服务；梅沙单元与河西片区连片“工改工”项目，将加快数字经济、电子信息、高端材料制造等产业集聚发展……昔日深受土地利用率低、亩均税收较低、城市配套差的等问题困扰的几大单元，未来将焕发新活力，迎来蝶变新生。

守心：利益共享 增进民生福祉

城市“大翻新”，“拆”与“迁”是必然的事。对于“原住民”而言，他们的生活将迎来哪些变化？

位于东莞西站以南的氹涌村，恰属洪梅单元土地整备的范畴。从高空俯瞰，这里尽是密密麻麻低矮的民房，楼屋之间平均巷道的宽度只有不到1米。即便现如今户籍人口已达2439人，但村内的大排档、市场等消费场所却逐渐萧条，年轻的创业者望而却步，就连孩童也更向往外面的上学环境。

对于氹涌村而言，土地整备是这座旧村全面深度融入水乡建设、改善人居环境、实现乡村振兴的关键一环，是一次千载难逢的机遇。如今，东莞西站洪梅单元安置房项目建设进展理想，一期1200套已全面封顶并将在今年年底陆续启动交付，二期980套于今年9月底正式开工建设，三期也计划在年底启动建设。

东莞西站洪梅单元安置房项目二期奠基。

不久后，村民将集体搬进崭新的安置房小区，周边配套设施日趋完善，村集体经济和股东分红也将实现倍数的提升，村民的生活将越来越有盼头。

东莞西站洪梅单元安置房项目一期。

而对于梅沙村民而言，梅沙单元启动后，还迎来了周边环境设施的“大变脸”。

位于望沙路东侧、梅沙大道南侧，梅沙单元首期公共基础设施工程总投资5570万元，建设内容包括市政公园景观、市政道路、跨河人行桥以及滨水景观生态修复等，预计明年完工，将成为周边市民休闲散步的好去处；就在今年6月，随着梅沙大桥建成通车，村民要过洪屋涡水道再也不需要绕远路，仅需五分钟即可抵达水乡新城核心区；目前还有新洪梅中学加快建设中，未来将极大解决周边地区乃至全镇适龄人口的入学问题，让孩童在家门口也能享受更优的品质教育。

梅沙大桥建成通车。

新洪梅中学建设效果图。

可见，在土地整备这项大行动中，未来的图景令人向往，如何实现民生福祉的最大公约数，始终是洪梅与水乡最为重视的事情。

据了解，土地整备期间，水乡突出“让利”，将收益大部分留在镇村，着眼民生福祉，按照比例进行土地纯收益分成，并约定出让收益一定比例用于单元内村庄活化整治，全面提升村庄人居环境品质，以此凝聚最大发展共识。

比如，东莞西站洪梅单元内土地开发收益扣除成本后，增值收益由水乡管委会和洪梅镇按照2:8比例分成；10年内，镇、村双方按照2:8的比例进行分成；第11年起，镇、村双方按照4:6的比例进行分成。

重大产业项目接连落地。

在实实在在的利益共享机制面前，过去三年以来，东莞西站洪梅单元土地整备事项累计表决率达85.40%，私人住宅签约率达83%；而关于调整梅沙单元土地整备事项已完成表决，梅沙村股东户代表表决通过率为97.78%。

向新：产业跃升 汇聚发展动能

土地整备是洪梅推动城市品质提升和产业转型升级的重要突破口，这种片区统筹的开发创新模式，为承载大产业、大项目、大设施提供了连片优质空间，也让更多投资者看到了未来的发展潜力。

就在9月底，加中生物科技（中国）健康医药研发制造项目、中塑高性能工程材料智能化生产基地及新材料工程技术研究中心建设项目接连动工，这是水乡加快打造新兴产业集群、优化产业结构的生动实践。

加中生物科技（中国）健康医药研发制造项目奠基。

“这里区位优越，产业齐备，生态健康，还有卓越的营商环境和高效的政务团队，中塑决心扎根在东莞这块福地。”中塑集团董事长朱怀才表示，选择在东莞水乡建设总部项目时，主要看重这里的政策支持、交通便利、人才资源、产业集聚效应等方面的优势，这些因素将为企业提供有力支持。

事实上，加中生物与中塑的两大项目，就落户于梅沙单元。该单元位于东莞西站核心区西侧，隔洪屋涡水道与水乡新城核心区相望。此前，这里虽然对外交通便利，但城、田、村、厂空间格局混杂，乡村被周边城市化包围，城乡环境差距拉大。目前，随着整备出连片净地，投资者对这片土地的关注度越来越高。

梅沙单元建设现状。梅沙以南，河西“工改工”片区是全市最大的工改示范项目，同样处于厚积薄发之势，孕育着洪梅及水乡未来发展的新动能。

河西工业园区原为洪梅最大的工业园区，以纺织、漂染、纸业、皮革等企业为主。如今，低矮的老旧厂区早已拆除殆尽，一座现代化的未来产业城静待崛起。

目前，位于水乡的数字经济、新能源两大市级战略性新兴产业基地已引进了赣锋锂电、祥鑫本特勒、绿通电动车、氢蓝时代、博力威等一批龙头项目和“专精特新”企业，逐步形成数字经济、新能源新兴产业生态，加快构建以先进制造业为根基的水乡现代产业体系。

未来河西“工改工”片区还将进一步完善生态景观、慢行系统及公共基础设施等，打造成滨水商业+生态旅游+休闲运动的多元缤纷欢乐水乡，为周边市民及广大投资者提供宜居宜业的发展环境。

河西“工改工”片区未来发展蓝图。

从整体趋势上看，随着土地整备工作持续推进，更多新空间释放新活力，将吸引更多优质项目为水乡的未来投下信任一票。此外，随着土地增值，村民将得到更多分红收益；土地整备为补强城市配套、优化城市品质所释放的空间，也将为村民们带来更多生活上看得见、摸得着的便利与幸福感。