当下，房地产市场供求关系发生重大变化，住房发展已经进入了一个新阶段，就是从“有没有”转向“好不好”。在此背景下，开发商们开始将更多的精力放在对产品的打磨上，不断应用新技术、新理念，提升住房居住品质，拼命“卷产品”。

近日，东莞市自然资源局官网发布《关于高田城南印象一区《建设工程规划许可证》及附图变更批前公示及听证公告》。

高田城南印象，就是民盈高田国贸府的备案名。批前公示显示，民盈高田国贸府各住宅楼栋及产品户型，依据计容新规进行了较大幅度的调整。

以7号商业、住宅楼为例，调整后，楼栋层数从29层调整为32层，每户均有一个卧室改为阳台，山墙面增加飘窗，还有两户的卫生间增加飘窗。

除此之外，还有多项调整，如架空层开敞计算公式调整，主卧卫生间布局调整，阳台轮廓调整，增加阳台户型比例与阳台开敞率计算公式等。

经过这么一番调整后，民盈高田国贸府的得房率能否达到甚至超过100%？值得期待。

中原地产研究院执行院长车德锐表示，自2024年5月24日计容新规出台后，东莞的户型设计就迎来了新一轮的更新迭代，民盈高田国贸府便是先行者。“可以说，得房率提升对于购房者而言，基本等同于‘变相降价’。例如，原先建筑面积100平方米的产品只能做到三房的户型，得房率提升了后则可以做到四房乃至五房。配合契税新政的实施，未来东莞的大面积户型将成为更多人可以企及的存在。”

据了解，民盈高田国贸府位于东城街道立新社区九头村宏伟三路旁，地处东城、南城交界处，西侧接壤西平，北侧连接黄旗南，南侧则为同沙板块。项目毗邻东莞地铁2号线西平站，以及广惠城际和东莞地铁1号线（建设中）东城南站；东莞植物园、同沙生态公园、东莞中心公园、旗峰公园等丰盈生态资源环伺；附近还有东城八小、南城阳光八小、南城阳光六小等教育资源，区位地段优越。

项目规划总建筑面积约75万平方米，是一个集住宅、商业、办公、教育、休闲于一体的宜居宜业大型综合体。据悉，项目正在施工中，有望年内入市。

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何为计容新规？

2024年5月24日，东莞市住房和城乡建设局等五部门联合印发《关于进一步优化房地产相关政策的通知》（东建〔2024〕4号），从八方面优化东莞房地产政策，其中第二条为“优化建筑工程容积率计算规则”，即计容新规。计容新规具体内容如下：

1.风雨走（连）廊

风雨走（连）廊满足无维护结构、宽度不大于2倍层高且不大于9.0米的部分可不计容。宽度大于2倍层高或大于9.0米的风雨走（连）廊，其超出的部分需要按结构底板水平投影全面积计算计容建筑面积。

2.半地下室停车场

为优化地下空间的通风和采光，提高停车场环境品质，半地下室外露出地面的平均高度不超过2米时可免计容，当半地下室外露出地面的平均高度超出2米时，则需按地下空间的建筑面积全部计入计容建筑面积。

3.公配设施

东建〔2024〕4号文规定的可不计容配套设施，具体是指一个居住项目内同一种配套设施合计的建筑面积不大于60平方米的部分可不计容，当同一种配套设施合计建筑面积大于60平方米，则超出部分需计容。

4.凸（飘）窗

考虑空调设备尺寸迭代更新，原0.6米飘窗进深规定可能不满足新型设备安装空间需求，因此凸窗进深尺寸放宽至0.8米；同时为鼓励企业开发多样化的住宅空间，提升住宅品质，放宽凸（飘）窗窗台与地面高差要求，不再要求高差小于0.2米时方可不计容的规定。

5.阳台

落实《民用建筑通用规范》新要求，不再区分结构内、结构外阳台，累计开敞率不小于25%的阳台按一半计算计容建筑面积；同时为满足高品质居住空间需求，鼓励住宅项目配置更舒适开阔的景观阳台，因此只对开敞率做限制要求；为打造城市重要景观界面，引导住宅建筑立面公建化处理，特提出在规划条件有明确要求做封闭阳台的，可以参照开敞阳台规则计算一半的计容建筑面积，提高建设单位对立面公建化处理的积极性。