“现在签约超过八成，计划9月份开始拆除。”圳头城中村改造项目，处于莞城和南城交界处，毗邻莞城建设小学，是莞城打响城中村改造的“第一枪”。莞城街道规划所所长莫柱强告诉记者，目前正在就村集体物业拆赔问题进行协商谈判，如果进展顺利，将启动连片拆除，力争今年完成拆除20%。
圳头项目是我市“三旧”改造新政体系下，莞城城市更新探索的第一步，被列为10个市领导挂点重点城中村改造项目之一，跑出了40余天签约进度超八成的城改新速度。莞城街道表示，希望通过圳头项目，实现行政北片区区域平衡、品质提升，助力中心区南北第二通道片区整体跃升。
“城市更新是莞城唯一出路”
圳头项目位于东莞运河边，与南城街道蚝岗社区接壤。走进圳头村，拆迁氛围渐浓，村里村外张贴的宣传横幅，昭示着将要大干一场。
莞城是东莞老城区，城市发展起步早。地域面积小、开发时间早、土地空间不足和城市品质不高等，成为制约莞城高质量发展的瓶颈。圳头村则是典型的城中村，建筑老旧、巷道狭窄、配套落后等问题突出，居住条件已经不能满足今时今日人民群众对美好生活的需求。
“莞城土地开发强度超过96%，对城市更新重视程度非常高。”莫柱强说，城市更新是莞城的唯一出路，“只有通过城市更新，拆除重建，才能拓展新的发展空间。”
从2022年开始，莞城就谋划全域城市更新，通过区域统筹，将全街道划分为行政北片区、罗沙片区和滨水片区三大片区。圳头村划入莞城行政北片区，其所在的中心区南北第二通道片区，是东莞“强心战略”中的一项重磅规划，也是“黄金双轴”重点改造片区中的重要组成部分。
南北第二通道片区地处东莞记忆片区和东莞行政中心两大核心节点之间，全长约7公里，自北向南串联起老莞城、南城胜和社区、东莞行政中心区、东莞国际商务区、南城总部基地等中心城区重点板块。
据介绍，圳头项目总规划范围14.56万平方米，拆除范围9.04万平方米，包含了莞城建设小学和居民自建房区域两大组成部分，共涉及416栋自建房和116套政策性福利房。
今年6月，莞城街道正式吹响了圳头城中村改造项目的冲锋号，决心之大、力度之大，前所未有。自6月25日第一宗物业成功签约以来，截至8月12日，历时40余天，项目共完成472宗签约，签约进度超过八成，跑出了东莞城改新速度。
探索政府做地新模式
圳头项目是楼市下行，东莞旧改新政体系下，莞城推进城市更新的勇敢探索。在莫柱强看来，圳头项目之所以能够跑出新速度，源于多方合力。一是莞城对城市更新的执着，只有一条路，一定要干成；二是圳头居住条件差，村民改造意愿强烈；三是通过前期谋划，形成了逻辑清晰、标准合理的改造思路；四是充分尊重村集体和村民诉求，保障权利人合法权益。
早在2020年，莞城提出圳头城中村改造项目，先是采用公开招引实施主体模式，委托前期服务商开展前期服务工作。今年5月，前期服务商在市场环境、自身发展等多重因素的重压下退出了项目。在莞城街道正式下场入户协商前，一户都没有正式签约，很多工作停滞不前，甚至从头再来。
随着城中村改造的国家专项借款落地，我市大力推进城市更新。在此背景下，圳头村成为全市首个政府做地模式的旧改项目。整个项目由政府来谈、政府来签、政府来拆。莞城街道按照全市统一的拆赔标准，制定街道标准，并根据圳头项目情况制定合理的拆赔方案。
由此，圳头村自建房的拆迁补偿按照层数计算，1-3层的按照面积1:1补偿安置房面积，4层以上的楼层按照面积每平方米补偿3000元现金（其中4层按照面积每平方米额外补偿6000元现金）。
为了打赢这场城中村改造攻坚战，莞城街道以“高位推动、全员发动”为战略方针，成立项目现场指挥部，举全街道之力开展拆赔谈判工作，组成13个入户协商大组，分为73个协商谈判小组，约250名工作人员，共同参与入户谈判工作。其中，7月23日至28日的6天时间里，项目共签约123户，平均每天签约20.5户。
据介绍，圳头项目规划总开发量28.06万平方米。其中，回迁区超12万平方米，选址充分尊重村集体诉求，居住品质明显提升，同时建设一栋商业楼赔付给村集体。
“村集体原物业零散，价值不高，年收入不到500万元。项目更新后，将赔付村集体2万平米商业写字楼，有益于村集体获得更好的长期收益。”圳头村股份经济合作社副理事长苏满林告诉记者。
谋划公共配套 促进学校社区融合发展
莞城是东莞千年文脉所系，拥有约1260年的建城史。但产业空心化、人口老龄化、建筑破旧化的难题，摆在莞城面前。尽管手握文化“王牌”，教育“金名片”，却仍然难以扭转人口、商业、总部外流的现状。
特别是，随着南城、松山湖、滨海湾等镇街（园区）教育的崛起，莞城教育比较优势减弱。此外，“东莞记忆项目”被寄语厚望，如何为“双万”东莞赋能？
为此，在新一轮城市更新中，莞城一手抓历史文化保护，大胆探索历史文化街区的活化利用；一手抓城市建设，奋不顾身、一往直前推进城中村改造。
莞城建设小学是东莞的热门公立学校之一，拥有实力较强的师资力量和教育资源。不过，每当上下学高峰期，学校周边交通拥堵严重。
圳头项目通过城市更新，谋划一批公共配套设施，提高对土地的复合型利用，推动学校、社区融合发展，形成大片区居住品质整体提升。
在改造过程中，同步对莞城建设小学进行改扩建，将学校扩容至72个班，并在附近配建一座学校与社会公用的综合性体育馆，既供学校使用，也向社会开放。同时，整体下挖一层地下室，学生接送全部走地下室，通过路面回环交通，解决莞城交通堵塞问题。
“东莞记忆项目，代表了莞城对历史文化街区保护的探索，这种探索是一种政府主导行为。”莫柱强说，东莞记忆项目不以文化论文化，而是将历史文化保护与城市品质、居民生活、经济发展相结合。
通过打造历史文化街区，联合可园片区，打造大可园计划，利用广东四大园林的影响力，提升街区的整体影响力，改善居民居住环境，从而吸引年轻人回流，让更多的创意型产业在莞城落地生根。
可以预见，随着圳头项目的推进，未来的圳头将改造为一个集居住、商业、教育、休闲等于一体的多业态城市综合体。千年莞邑，将焕发新活力。
