“没有最低，只有更低。”这是当前房贷市场利率的真实写照。

自5月17日房贷利率下限取消以来，全国各地的房贷利率一降再降。8月30日，南方日报记者调查发现，目前广州已至少有4家银行首套房贷利率进入“2”字头，其中报价最低的为华润银行2.89%，已经直逼公积金贷款利率水平。

伴随新增房贷利率的不断下行，存量房利率下调的呼声再起。8月30日，市场传言称，有关部门正在考虑允许通过转按揭等方式调整存量房利率。对此，记者从多个渠道证实，监管部门确实已就此事展开研究讨论，但尚未有最后结论。

房贷利率或进入下行通道

当前的房贷市场利率有多“卷”？“我们正在考虑下个月，也就是下周再次下调房贷利率。”8月30日，一家房贷利率已经低至2.9%的外资行个贷经理告诉记者，该行已关注到市场上出现2.89%的房贷利率报价，为了保持竞争力，其正在考虑再次下调房贷利率。

记者调查发现，截至8月30日，至少已经有渣打银行、汇丰银行、华润银行、广州银行（需符合一定条件）首套房贷最低利率进入“2”字头。其中，最低为华润银行，首套房贷和二套房贷利率均为2.89%，该利率水平与公积金贷款利率的2.85%仅相差0.04个百分点。

“是本周才调整的。”华润银行一位客户经理表示，2.89%的贷款利率主要针对两类人群，一是贷款金额100万元以上的客户，二是事业单位工作人员、公务员、公办学校老师或公立医院医生。“除这两类人群外，其他客户的首套和二套房房贷利率是2.99%，只要客户征信、收入正常，就符合贷款条件。”

从记者咨询情况看，目前广州地区房贷利率大致可分为三档。

利率最低的一档为外资行和部分中小银行，房贷利率已经跌破3%，商业贷款利率直逼公积金贷款利率水平。

第二档以股份制银行和部分本地法人银行为主要代表，房贷利率为3.0%左右。

第三档利率最高的为工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮储银行等国有大行，目前房贷利率3.1%，上述银行房贷业务市占率最大。

多位业内人士认为，当前市场利率中枢不断下行，加之优质资产荒，银行为了获得更多市场份额，将通过不断下调房贷利率来保持竞争力，房贷利率已经进入下行通道。

从全国范围看，当前多数城市的首套房贷利率已降至2.9%—3.4%区间，一线城市中，北京、上海的5年期以上房贷利率最高为3.4%。中原地产研究院数据显示，2024年8月全国首套房平均利率已跌至3.25%左右，二套房贷款平均利率则为3.6%。

新旧房贷利率相差超100基点

随着新增房贷利率不断创新低，存量房房贷显得更“贵”了。广州白领刘女士告诉记者，其于2021年12月办理的房贷，原利率超过5%，去年存量房利率调整后目前为4.2%。但与最新可办理的国有大行房贷利率（按3.1%计算）相差已超过1个百分点；按照500万元的贷款计算，每月月供多3100元，30年利息需多付112万元。

新增房贷与存量房贷利率差距的加大，让下调存量房贷利率的呼声再起。

8月30日，市场传言房地产存量贷款利率有望进一步下调，根据相关报道，有关部门正在讨论，允许规模高达38万亿元人民币的存量房贷转按揭。报道称，根据相关方案，存量按揭客户可以与银行重新协商房贷利率，不用等到1月这一通常的利率调整时间；此外，其也可以将现有按揭贷款直接转入其他银行，并按照最新利率签订合同，即“转按揭”。对此，资本市场当天立即做出反应，A股、H股房地产股纷纷拉升，10多只个股涨停。

存量房利率调整并不是新鲜事。去年三季度，存量房贷利率曾经历了一轮调整。2023年9月25日，银行对符合条件的存量房贷主动批量调整利率。2023年11月6日，央行发文表示，降低存量房贷利率工作已基本完成，超过22万亿元存量房贷利率下调，平均降幅0.73个百分点。

存量房贷利率调整一直被认为是“特殊时期的特殊政策”，如今仅时隔一年，是否会再次迎来调整？记者从多个渠道证实，监管部门确实已就此事展开研究讨论，但尚未有最后结论。

野村证券首席中国经济学家陆挺曾公开呼吁降低存量贷款利率，他指出，存量房贷利率目前仍然比新增房贷利率高出约100基点，要稳定房地产市场，降低存量贷款利率是必要措施，这可以直接减轻购房者的负担，有效缓解居民住房贷款提前还款的现象，从而促进内需和消费。

招联金融首席研究员董希淼认为，再次降低存量房贷利率有调降空间，特别是针对存量二套房贷利率，接下来可以集中调降。“去年大规模的调降针对的是存量首套房贷利率，存量二套房贷利率并没有被包含在内，存量二套房贷利率接下来可以调降、应该调降。”

此外，董希淼建议，部分城市调整了房子套数认定标准，如按区来认定首套，只要该区没有房子就算首套，在这种情况下可以向银行申请调为首套房贷利率。“这也符合去年存量首套房贷利率调整的集中调降的精神。”

不过，董希淼特别强调，存量房贷利率的集中调降，不应该成为一个常规性、日常性的政策措施，这对商业银行的经营会带来很大冲击，且不利于培养契约精神。

董希淼认为，从促进消费投资的角度来看，前次调降政策并不能发挥很好的效应。“老百姓的投资消费是由多方面因素来决定的，贷款利息支出只是其中一个，甚至并不是最主要的因素；而从长远来看，与社会保障体系、就业和收入有关。”

“商转公”有助降低房贷成本

存量房利率是否能迎来下调尚未有结论，不过，部分地区已经有其他探索——存量房贷“商转公”，即已办理住房商业性贷款且符合住房公积金贷款条件的借款人，在还款期间申请将商业性购房贷款全部（或部分）余额转成住房公积金贷款。

例如，8月21日，梅州开通“商转公”贷款业务。根据执行细则，梅州“商转公”贷款分为纯商业贷款转为纯公积金贷款和纯商业贷款转为组合贷款，组合贷款中的商业贷款部分不能办理“商转公”贷款。该细则要求，“商转公”贷款的额度不超过当前执行的住房公积金最高贷款额度，如梅州是单方45万元、双方65万元。

此外，“商转公”贷款中公积金贷款部分利率按照中国人民银行的规定执行。目前，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别为2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别为2.775%和3.325%。若以首套房商贷利率4.2%、50万元商业贷款计算，转为公积金贷款一年能节省利息6750元。

据统计，目前吉林、河南、湖南、河北、山东、安徽、四川等省份超30个城市已执行或优化“商转公”政策。在广东，梅州、中山、清远、惠州均推出了“商转公”贷款业务，其他部分地区则正在开展研究，如佛山市住房公积金管理中心6月13日表示，佛山开展了多方面调研，正积极探索“商转公”工作。

上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，“商转公”的主要作用是降低房贷成本，可以缓解部分职工还贷压力，与降低存量房贷利率呼声相呼应。

不过，值得注意的是，目前一线城市中仅有深圳开展了“商转公”业务，北上广等城市是否会跟进尚待观察。2023年8月9日，在人民网的留言板中，广州住房公积金中心回复群众时表示，广州市开展“商转公”贷款业务的条件并不成熟。

需要注意的是，随着今年最新房贷利率不断下调，存量房贷与最新房贷利率之间的利差进一步扩大，有不少资金中介又向客户推销房贷转经营贷，无视个人经营贷存在可能被断贷、续贷的风险。业内人士提醒，上述购房者面临着经营贷续贷风险，即需要补上评估价下调的差额，若还不上则面临房产被法拍的情况。此外，随着最新房贷利率不断下调，经营贷利率并不具备长期性价比，建议购房人谨慎选择。