近日，市民刘女士向记者咨询，她想把她在某住宅小区里的一套空置房租给“二房东”陈先生，按照陈先生的计划，他将对该房屋进行装修改造，然后对外出租，经营“民宿”。

“陈先生跟我说，签约后，他会向有关部门备案，并领取营业执照，我只要等着收租就行了。但我想知道，这样就真的可以了吗？没有什么风险吗？”刘女士面带疑惑地问道。

记者了解到，近年来，随着共享经济的兴起和旅游业的发展，各式各样的“网红民宿”走进人们的生活。

民宿是一种有别于饭店、旅馆的家庭旅馆模式，它通过提供具有当地特色的住宿、餐饮，让人们体验当地风情、人文。

目前，越来越多的“二房东”选择将住宅小区内的住房进行装修，并配备相应的设施，改造成民宿，然后通过网络平台发布出租信息，吸引外地游客入住。这一新型经营模式在一定程度上满足了部分游客的临时住宿需求，也为房主带来了可观的经济收益，但同时也引发了一系列社会问题。

多位法律人士告诉记者，房屋在建造并报经审批时的用途不得随意改变，擅自将住宅房屋从事经营行为。“因为这可能造成来往小区外来人员杂乱，增加小区不安全因素，干扰业主正常生活，造成小区车位、电梯、水、电等公共设施使用的紧张问题。”

据了解，一是由于民宿租客具有流动性、不特定性和分散性，给小区的门禁安防、电梯维保等公共项目增加了额外负荷。二是民宿租客的生活噪音、占用公共空间等行为也可能对邻居的正常生活造成干扰。

民法典第二百七十九条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。

按照民法典的规定，业主不得违反法律规定，将住宅改变为经营性用房，如果业主确因生活问题等情况需要将住宅改变为经营性用房，必须遵守法律、法规以及管理规约，并且征得有利害关系的业主的一致同意，两者缺一不可。

此前就曾有判例，由于房主和“二房东”并未满足全体有利害关系业主一致同意这一条件，因此，虽然他们已经取得了营业执照，但是法院认为，他们改变房屋住宅性质行为不具备合法性，判他们将房屋恢复为住宅用途。