从锦绣华苑小区8栋20楼俯瞰，密集的出租屋和美丽的鱼鳞云，倒映在氹涌内河涌。置身180平方米户型的阳台，篮球场、游泳池就在眼前。不远处的东莞西站，迎来驰骋的动车。
这里是东莞西站洪梅单元土地整备拆迁安置房建设项目（下称“氹涌安置房项目”），洪梅镇氹涌村的过去、现在和未来，在此交汇。
氹涌村安置小区，是洪梅镇首宗整村拆迁案例，其城中村改造正为水乡新城的蝶变腾挪发展空间。据悉，氹涌安置房首期项目已完成交付评估，获得A级评定，1200套安置房交付在即，理想生活即将启程。
未来，一座现代化商贸城将在这里拔地而起。“不仅能够改善村民的居住环境，还将聚集人流，带动盘活周边物业，促进集体增收、村民富裕。”东莞西站洪梅单元土地整备指挥部综合办主任卢敏表示。
拆建同步 村民幸福“原地升级”
氹涌锦绣华苑小区位于东莞西站南侧，地处水乡新城核心区域，是专门为氹涌村权益人准备的安置小区。项目共9栋大楼1200套安置房，目前，工人抓紧进行道路铺装、灯光调试等收尾工作。
走进小区，主入口处设置了无障碍通道，通道两侧安装了扶手，既美观、又实用，充满人性化。在首期项目里，高层楼房错落有致，绿色园林整洁优雅，电梯、地下车库配备到位，篮球场、游泳池等运动场所一应俱全，幼儿园、图书馆等学习场所齐全完善。
看着即将交付的崭新安置房，氹涌村村民喜悦之情溢于言表。过去，村民挤在又小又旧的城中村，光线差，甚至白天也需要开灯。新家由东莞万科代建、中建四局承建，距离东莞西站仅1公里，毗邻水乡大道、洪梅大道，出门就是主干道，未来将实现城轨、地铁“无缝”对接。
“氹涌安置房项目是示范标杆工程，建设品质、档次媲美万科同类型小区，个别如层高、楼距、绿化等方面的标准，更是略高，具有非常高的品质以及很大吸引力。”氹涌村党总支书记吴志昂说。
村民对搬迁新家翘首以盼，但在土地整备初期，却普遍存在抵触情绪。“一开始村民对我们的工作信任度不高，简单直接地认定为这是单纯的‘土地征收’。”卢敏告诉记者。
事情的转折点发生在2020年9月份。当时，洪梅镇召开东莞西站洪梅单元土地整备氹涌村户代表宣讲会，会上镇主要领导将土地整备的实施方案、补偿标准、未来发展路径全盘托出，把政策讲深讲透，让村民能够更好地了解土地整备的政策和意义。宣讲会为土地整备工作开了好局，把基础打好后，后续问题迎刃而解。
“安置房建设是土地整备的核心。”吴志昂说，项目在谈判拆迁的时候，同步启动了回迁房的建设，是水乡创新率先采用该模式的单元。“拆迁沟通有方法，新房进度看得见，全体村民更放心，有真真切切的幸福感、获得感，对土地整备工作有很大促进作用。”
村庄搬迁 打造水乡新城商贸中心
加强政府土地收储整备，是拓展城市发展空间的重要路径，是优化重构资源布局的有力支撑。
2020年3月，市政府正式发布《关于进一步加强土地收储整备工作的指导意见》和《关于进一步完善土地收储整备补偿和利益共享机制的意见》。两份文件重构了东莞市土地收储整备制度体系，总体构建了市级主导、规划引领、多管齐下、利益共享、综合保障的土地收储整备新格局。
东莞西站洪梅单元土地整备项目按照“政府主导、连片开发、单元平衡、利益共享”的原则，采取“基础补偿+增值共享”的征拆补偿机制，创新土地收储整备补偿和利益共享方式。
据介绍，氹涌村城中村改造拆除新建项目由水乡管委会主导土地收储及开发建设，洪梅镇负责开展土地整备工作，负责征收项目范围内村集体土地及其地上建筑物、构筑物及附着物，并于2020年10月分别与水乡管委会、氹涌经联社签订统筹合作协议，并报市政府进行备案。
“由市镇村同步推进的模式，在政策、规划、资金方面，对镇街支持力度非常大。”卢敏说，“项目整体推进下来，增值收益将由市镇村共享，而市的收益接下来也会反哺到镇街的发展中来，所以最终受益的还是洪梅镇和当地村民。”
按照利益共享的原则，单元进行土地整备后的土地增值收益将由水乡委、洪梅镇按照一定比例分成，在此基础上，镇、村再进行分成。同时为扶持村集体经济发展，在回迁区内无偿赠送5000平方米公共配套办公物业给村委会，而且村还可以成本价回购约5万平方米物业。
经过多年攻坚，目前项目表决率在86%左右，私宅签约率超85%。卢敏表示，当下最为重要的任务，就是推进村庄搬迁。因为只有这样，才能为未来开发腾挪出空间。按照规划定位，未来将在该区域打造水乡新城商贸中心。而项目建成后，人流量将带动周边物业的盘活，也会给村集体增加收益。
削薄典型 画出“百千万工程”昂扬曲线
城乡区域发展不平衡是广东最突出的短板，也是最大的潜力板。东莞全面推进“百千万工程”，推动镇村“创先、进位、削薄”齐头并进。
2024年是东莞“投资年”，迫切需要大项目对产业链条的带动作用，需要连片集中土地的支撑。在水乡功能区，为建设现代化小镇，打造水乡高质量统筹发展示范区，土地整备工作已然铺开，有序推进，相关政策将进一步落地实施。
作为东莞欠发达镇的洪梅，也是东莞实施“百千万工程”的“削薄”典型镇。通过城中村改造，将重塑城市格局，优化资源布局，转变发展思路，走出“削薄”典型新路子。
洪梅单元土地整备项目是建设水乡新城、打造大湾区轨道枢纽的核心区域，同时也是氹涌村全面深度融入水乡功能区建设、改善人居环境、实现乡村振兴的关键一环。按照规划，该单元将重点发展现代商务、总部经济、现代金融等产业，打造成为水乡新城核心区。
吴志昂说，村民“洗脚上楼”后，虽然土地性质发生改变，但氹涌主动拥抱水乡新城发展机遇，村集体有潜力和实力带动村民增收、产业发展。“村民的受益点，其实在现在就已经开始体现出来了。”
现如今，氹涌村民的居住环境明显提升，大家对即将入住的一期安置房都赞不绝口。政府也提供了10年3.5亿元的集体经济保障，股东分红从原来的每年2000元增加至每年8000元，与原来相比有了明显增长。不仅如此，未来村民还可共享增值收益，这些都极大保证了大家近期和远期的利益。
从蓝图到现实，持续深化的土地整备工作为氹涌村画出了一条高质量发展“昂扬曲线”，村民正逐步感受到“幸福来敲门”的喜悦。
在洪梅镇住建局局长梁志光看来，当前，楼市逐步回归理性，位置、品质、配套等将成为核心竞争力。地理位置优势、设计人性化、配套完善、性价比高的安置房会获得更多关注，将可能成为广大群众安居乐业更舒适、更具吸引力的理想选择。
