【编者按】

城市更新是东莞的“必答题”。在国家鼓励超大特大城市积极稳步推进城中村改造的东风下，东莞这座人口超千万的超大城市，瞄准土地开发强度较高的痛点，正掀起新一轮城市更新的“空间革命”，向“存量”要“增量”，誓要啃下城中村改造这块“硬骨头”。日前，东莞日报记者实地走访多个“城中村”改造现场，探寻城中村改造的“东莞实践”，推出“改造城中村”系列报道，敬请关注。

“12月签约21栋，签约率超86%。”1月2日，“幸福望牛墩”的一条推文，在当地人朋友圈刷屏。下漕村城中村改造项目私人房屋补偿签约超86%，给新年增添喜庆。

当前，在距离东莞西站不到两公里的望牛墩镇下漕村，正如火如荼开展土地整备工作，为即将到来的产业转型和城市蝶变腾挪空间。

部分生产队从过去每年人均分红不足100元，到去年村民最高领到近7000元分红款，下漕村通过城中村改造，蹚出了一条“消薄”增收新路子。

据介绍，下漕村将通过整村搬迁，腾挪出约2000亩土地，并在水乡新城重大发展平台的驱动下，引进培育战略性新兴产业，辐射带动全镇经济社会高质量发展。

新探索：

率先推出“未建权益”模式

“这是千载难逢的机会，也是经济发展‘翻身仗’。”走进东莞西站望牛墩单元，原先弯曲狭窄的巷道，凌乱无序的房屋，已变成一大片平坦的空地。未来，这里将崛起成为水乡新城核心区。

望牛墩镇土地整备指挥部综合协调组梁建坤告诉记者，目前下漕村上千栋房屋已被纳入土地整备范围内，900多亩集体物业空地等待被激活。

不远处，下漕安置房一期工程已经封顶，户型设计方正、布局时尚大气的住宅，承载着村民对更有品质生活的向往。

望牛墩地处水乡功能区的核心地带，是全市欠发达镇街之一。长期以来，城市建设、产业发展较为落后。随着粤港澳大湾区战略的深入实施，东莞水乡迎来极为难得的发展机遇。

市第十五次党代会提出，要把水乡功能区建设成富有水乡特色的高质量统筹发展示范区。东莞西站望牛墩单元土地整备项目，也因此被寄予厚望，承载着全方位提升环境品质，引进培育战略性新兴产业的重担。

作为东莞近年来政府主导的单体量最大的土地整备项目，下漕村需要整村搬迁，且村集体经济结构复杂，项目呈现利益诉求多样、社会牵连广泛、搬迁压力巨大等特点。

“面对有史以来的最大一场硬仗，望牛墩举全镇之力参与土地整备工作。”梁建坤介绍，望牛墩镇委成立了土地整备指挥部，由镇主要领导亲自挂帅担任总指挥、副总指挥，从全镇抽调216名干部全部到位上岗，全力推动土地整备工作。

截至去年底私人住宅的签约完成率超过86%，在梁建坤看来，在这种错综复杂的情况下，土地整备进展迅速，得益于整备过程中注重个人和集体利益方面可持续平衡。

“个人利益方面，我们在全市率先推出了‘未建权益’模式，减少了村民抢建的现象。集体权益方面，我们会返还物业给到村集体，保证村集体的可持续发展。”梁建坤称。

新生活：

实现村民“住好房”的安居梦

下漕城中村的用地性质主要为集体土地，长期游离于城市规划之外，存在居住区与工业区混杂、消防安全隐患、公共服务设施匮乏、土地利用效率低等问题。通过拆除重建的方式进行城中村改造，提高城市建设水平，设置教育、医疗、文体、商业等配套，打造“15分钟生活圈”，实现村民“住好房”的安居梦。

加速土地整备过程中，望牛墩镇高标准建设村民的安置房，由实力雄厚的招商局蛇口工业区控股股份有限公司和中国建筑第五工程局有限公司强强联合建设。2023年9月，下漕村安置房一期工程——下漕新城花园封顶。

据介绍，下漕新城花园对外开放的样板房，涵盖90㎡、120㎡、150㎡（分C1和C2两种）、180㎡和230㎡等6种户型，不仅对户型空间、规划、功能等进行展示，同时将建筑细节完整呈现，演绎多重美好生活场景，让下漕村民零距离见证未来新居的模样。

下漕村集体经济薄弱，为了村集体后续可持续发展，政府制定了多项政策，解决了村民的后顾之忧。一方面，无偿配建5000平方米物业给村委办公使用，同时在安置房周边新建物业，让村集体通过成本价回购。另外未来整个整备区域内建设的商业配套物业的5%会给予村集体收租。

“过去下漕村某生产队每年人均分红不足100元，通过土地整备项目，大大改善村民的生活和增加村民收益，去年每个村民大约领到7000元分红款，而且以后还会更多。”下漕村党委副书记刘伟芳说。

多年土地整备工作下来，梁建坤看到了村民思想的明显转变。“当时方案还没出的时候，村民们都很抗拒，仅仅是测量房屋这一步工作都很难进行下去。后来，安置房慢慢建起来了，村民们看到土地整备工作卓有成效地推进，开始主动找到镇政府要求测量其房屋。”

梁建坤认为，村民们对土地整备的态度，从一开始的不信任，到后来的积极主动，一方面反映出望牛墩土地整备工作取得明显成效，另一方面也表明，只要站在村民的利益角度出发，最终也会获得村民的理解和支持。

新期待：

实现集约用地 促进产业转型升级

东莞城中村改造，既是向“存量”要“增量”，拓展城市发展空间，也是优化城市发展格局，深度城市化的过程。

东莞西站望牛墩单元发展定位为金融服务岛，重点发展现代商务、总部经济、科技服务业和信息服务业等，需要全力支撑东莞数字经济产业基地和新能源产业基地建设，充分保障落户水乡区域的新兴产业基地的发展空间。

“从城市功能看，好的城市风貌应该是职住平衡、有完备的产业配套，能解决部分居住区就业。”望牛墩镇有关负责人表示，通过对土地性质重新规划，使下漕城中村纳入城市发展规划，提高土地资源的有效利用，推动城市公共资源向更加紧凑、高效的方向发展，提高城市管理效率。

下漕城中村通过征拆迁释放土地资源，推动片区产业用地集中供应，完善片区基础设施建设，为落户水乡的新兴产业基地提供发展空间，促进东莞市加快产业升级。

未来，通过整村搬迁，这里将腾挪出约2000亩土地，并在水乡新城重大发展平台的驱动下，引进培育战略性新兴产业，重点发展以国际交往、商务金融为核心，创新创意和综合服务为支撑的总部经济集聚区，将下漕片区打造成产业发展强、生活品质优、生态环境美的引领片区，辐射带动全镇经济社会高质量发展。

值得期待的是，水乡片区独特的低房价、优环境经济复合生态环境优势，以及已经开通的莞惠城际、穗深城际轨道，即将开通的佛莞城际轨道，更容易吸引广州、深圳等地年轻人才进驻。广深惠多个创新节点辐射水乡，创新人才和创新企业将在水乡集聚。通过区域协调发展，将望牛墩镇真正融入水乡功能片区内，提升其在区域中的作用和地位。

不仅如此，未来依托东莞西站的辐射作用，这里将建设成集高端商务金融、先进智能制造、数字经济总部、优质生活配套等为一体的水乡新城核心区和东莞交通枢纽门户。