“百千万工程”实施以来，东莞聚焦农村集体经济高质量发展，创新推出村（社区）回购土地、增持物业专项行动，通过政策赋能、流程规范、案例引路，构建起意向资金规模百亿元的项目储备库，探索出一条“资源盘活—资产增值—集体增收”的多元发展路径，让农村集体在土地物业的“腾笼换鸟”中焕发新生机。

政策筑基，织密全链条支持网络

东莞深谙政策引导是激活村社回购积极性的关键，构建起“奖补+金融+资产处置”三位一体的政策支撑体系，为村社回购增持保驾护航。

在奖补激励方面，依据《东莞市农村集体产业升级补贴奖励专项资金管理办法》，农村集体经济组织回购本镇街范围内旧物业及闲置地，每平方米可补贴50元，单宗最高达500万元，直接降低回购成本。资产处置政策更显温度，允许以土地作价或购置价值入账，回购改造期间的借款利息可资本化处理，不影响当期分红与干部薪酬核算，资产负债率超50%时还可剔除相关借款核算分红，极大提升村社融资发展意愿。

金融服务精准滴灌是重要支撑。东莞多家商业银行推出物业回购贷、建设装修贷等专属产品，贷款主体覆盖农村集体经济组织及镇属企业，用途涵盖回购款支付、工程款结算等核心环节。利率较同类客户优惠，还款方式可灵活调整，仅需20%自有资金即可启动项目，部分情况下土地评估价值或交易税费可计入项目资本金，有效缓解资金压力。

案例示范，解锁增收致富新路径

东莞各镇街、村（社区）立足实际，探索出一批可复制、可推广的回购增持模式。其中，三大典型案例交出亮眼成绩单，成为集体经济提质增效的具体实践。

长安镇厦岗社区精准把握产业升级需求，2024年4月以3450万元回购虎邦厂物业，涵盖地上建筑面积2.5万平方米、构筑物面积0.28万平方米、占地1.2万平方米。社区采用“集体决策+专业团队”模式，委托专业机构开展尽职调查、法务咨询和价值评估，同时以“经联社+经济社”5:5出资比例联合投资，缓解部分经济社资产薄弱困境。通过镇集体资产交易平台公开招租后，该物业年租金收入达534万元，投资回报率超15%，成功承接专精特新制造业等高端物业需求。

塘厦镇横塘社区则破解跨区域国有资产回购难题，2023年以3029万元回购韶关市国有林场事务中心持有的厂房物业，建筑面积14271平方米、占地面积10000平方米。社区构建“部门联合指导”机制，镇农资管理、司法、自然资源、税务等部门全程参与，从民主决策、法律审查到风险预判形成闭环。通过签订《租赁合同权利义务转移三方协议》，妥善承接原租约、安置租户，实现经营连续性，目前年租金约300万元，年收益率稳定在10%。

企石镇清湖社区作为经济薄弱村，以“主动作为+金融赋能”破局，近期通过“回购+磋商”组合方式，以1.68亿元回购东莞市浩祥益实业投资有限公司土地物业，包括4栋新建工业厂房（面积约7.16万平方米）及占地3.91万平方米土地。社区委托第三方开展全方位评估，严格履行民主决策程序，通过分期付款协议和银行融资缓解资金压力，承接原有优质租赁合约后，年租金收入达1200万元，投资年回报率达7%，实现集体资产稳步增值。

流程规范，筑牢合规高效底线

为确保回购增持工作依法合规、阳光透明，东莞制定标准化操作流程，打通“信息获取—决策审批—交易落地”全环节堵点。

村社首先通过走访辖区企业，摸排转让意愿，由理事会启动评估程序，对拟回购标的的权属、用途、年限等信息全面核查，可自行或委托第三方采用市场比较法、收益还原法等进行价值评估。可行性分析阶段以收益法为核心，要求年净收益率不低于回购前水平，若需融资则优先选择低利率产品并提前与主管部门沟通。

民主决策是关键环节，评估报告、融资方案等重大事项需经理事会、成员代表会议或成员大会表决，实行“四议两公开”制度，明确回购最高限价。表决通过后报镇街农林水务局及相关部门审查，可征求自然资源、规划、司法等部门意见，特别重大事项提请镇街班子会议表决。交易阶段可采用竞价、协商等方式，签订合同需明确税费承担方，最终结果在财务公开栏公示，全程接受监督。

同时，东莞重点防范四大风险：通过专业尽调排查隐性债务，核实权属信息规避历史遗留问题，检测老旧物业建筑安全，确保项目符合现行规划政策，为回购工作筑牢风险防线。

当前，东莞已梳理形成完整的标准化流程图，举办镇村干部专题培训班，搭建商业银行与村社供需对接平台，百亿项目储备库持续扩容。接下来，东莞将持续完善政策支持体系，优化历史遗留问题处置方式，引导村社统筹低效资源，推动村级工业园更新改造和老旧物业提档升级，让农村集体经济在“百千万工程”中持续壮大，为共同富裕注入强劲动力。