2025年全国两会期间，房地产行业迎来关键指引。2025年政府工作报告首次将“稳股市楼市”写入总体要求，明确“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，政策力度史无前例。
值得注意的是，政府工作报告中还提出，要“适应人民群众高品质居住需要，完善标准规范，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的‘好房子’”，这也是“好房子”首次写入政府工作报告。
住房发展模式从“住有所居”向“住有优居”转型。在如此背景下，产品力就成为了房企品牌价值的核心。相较于上一阶段房企普遍推行的“卷价格”策略，面对愈发理性的购房者们，部分实力房企牵头，开始聚焦产品“卷品质”。因此，不仅一些纯新盘纷纷将得房率超100%的新规产品作为其核心竞争力之一，多个旧盘也计划推出新规产品。
新规产品成纯新盘主打卖点
实际上，早在去年三季度就已经有纯新盘开始发力宣传新规产品。东莞首个报建新规项目——保利·天珺，引发了市场的强烈关注。经过一段时间的充分预热，去年10月19日，项目首次开盘，推出90套房源，去化率高达98%。
去年9月10日，海德理想城市花园正式动工。当天，项目同步释放产品将按新规打造的信息，在彼时市场各盘冲刺“金九”阶段掀起阵阵涟漪。
今年1月初，东莞市自然资源局官网发布《关于高田城南印象一区《建设工程规划许可证》及附图变更批前公示及听证公告》。高田城南印象，即民盈高田国贸府的备案名。
批前公示显示，民盈高田国贸府产品户型将根据计容新规进行较大幅度的调整。包括每户均有一个卧室改为阳台，山墙面增加飘窗，卫生间增加飘窗做到全屋转角飘窗，此外，还涉及架空层开敞计算公式调整，主卧卫生间布局调整，阳台轮廓调整，增加阳台户型比例与阳台开敞率计算公式等，使得实际使用率或超100%。
今年1月19日，钜隆·碧水蓝湾首批——1、2号楼主体结构顺利封顶。现场项目相关负责人告诉记者，项目主推的建筑面积约85-173平方米三至四房，是按照东莞计容新规设计的全新一代户型，均有约14-28平方米面积不计入产权，实际得房使用率高达100%。建筑面积约138平方米以上户型均为双套房设计；最长约15米L型环幕宽景阳台，揽江入怀。
多个旧盘加推新规新品
近日，记者走访市场了解到，除了部分纯新盘传来新规消息，一些旧盘也计划推出新规产品。
3月1日，万科中天世纪水岸·光境建筑面积约111平方米、113平方米新规产品示范单位正式亮相。据悉，光境建筑面积约111平方米四房，全屋拓展面积达到约27平方米，得房率高达约107%；建筑面积约113平方米四房，采用竖厅设计，全屋拓展面积约23平方米，得房率约103%。
“得益于飘窗和阳台计容规则的改变，让项目同等面积相当于多出了一房，带来更大更舒适的空间体验。”万科中天·世纪水岸销售人员告诉记者，以建筑面积约111平方米户型为例，在四开间朝南的基础上，将南向面宽延展至约14.4米，远超市面上的同面积段户型（一般在9-12米）；阳台+飘窗几乎以连片的形式包围了整个房子，让采光周长高达约33米（市面上的同面积段户型一般采光周长约18-24米）。“不仅全屋采光面积得到了极致的放大，居住体验也得到了进一步的提升。”
3月20日，滨海润府二期新规产品云端发布会举行。会上，华润置地东莞公司相关负责人宣布，滨海润府二期案名为“望雲”。同时，项目主力产品户型也正式亮相。
据了解，海润府二期“望雲”主推建筑面积约93-120-139平方米3+X/4+X/4+2X房，满足了不同家庭结构和生活方式的需求。值得关注的是，作为滨海湾新区首个新规项目，项目整体的户型设计带来了空间、生活方式的全方位迭代，实用率超100%。
除此之外，旗峰润府、未来天空之城等旧盘也表示要做新规产品。参考旗峰润府项目置业顾问说辞，二期预计会在四五月份推出，但有关产品具体细节暂未有公开消息。
新规有效提升购房者居住品质
可以预见，在“好房子”趋势下，东莞市面上的新规产品将越来越多。
中原地产研究院执行院长车德锐表示，自计容新规出台后，东莞的户型设计就迎来了新一轮的更新迭代。“可以说，得房率提升对于购房者而言，基本等同于‘变相降价’。例如，原先建筑面积100平方米的产品只能做到三房的户型，得房率提升了后则可以做到四房乃至五房。”
“计容新规为房企在规划设计阶段带来了更大的灵活性，放松了对‘偷面积’的管制，进而丰富了未来项目户型的实用性与多样性。新规产品，不仅提高购房者居住品质，还将有效提升项目的市场竞争力，达成双赢的局面。”瑞城搜研究院总经理王斌说。
合富研究院高级分析师李兴旺认为，在“好房子”主旋律之下，对于置业者而言，新规产品的得房率和舒适度提升明显。“对于新房市场来说，新规产品对于旧规项目肯定会产生一定的影响，不过，一个是目前新规产品还比较少，另一个具体还要看新规项目的地段和价格。对于二手房市场来说，新规产品的影响就稍微大一些了。”
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何为计容新规？
2024年5月24日，东莞市住房和城乡建设局等五部门联合印发《关于进一步优化房地产相关政策的通知》（东建〔2024〕4号），从八方面优化东莞房地产政策，其中第二条为“优化建筑工程容积率计算规则”，即计容新规。计容新规具体内容如下：
1.风雨走（连）廊
风雨走（连）廊满足无维护结构、宽度不大于2倍层高且不大于9.0米的部分可不计容。宽度大于2倍层高或大于9.0米的风雨走（连）廊，其超出的部分需要按结构底板水平投影全面积计算计容建筑面积。
2.半地下室停车场
为优化地下空间的通风和采光，提高停车场环境品质，半地下室外露出地面的平均高度不超过2米时可免计容，当半地下室外露出地面的平均高度超出2米时，则需按地下空间的建筑面积全部计入计容建筑面积。
3.公配设施
东建〔2024〕4号文规定的可不计容配套设施，具体是指一个居住项目内同一种配套设施合计的建筑面积不大于60平方米的部分可不计容，当同一种配套设施合计建筑面积大于60平方米，则超出部分需计容。
4.凸（飘）窗
考虑空调设备尺寸迭代更新，原0.6米飘窗进深规定可能不满足新型设备安装空间需求，因此凸窗进深尺寸放宽至0.8米；同时为鼓励企业开发多样化的住宅空间，提升住宅品质，放宽凸（飘）窗窗台与地面高差要求，不再要求高差小于0.2米时方可不计容的规定。
5.阳台
落实《民用建筑通用规范》新要求，不再区分结构内、结构外阳台，累计开敞率不小于25%的阳台按一半计算计容建筑面积；同时为满足高品质居住空间需求，鼓励住宅项目配置更舒适开阔的景观阳台，因此只对开敞率做限制要求；为打造城市重要景观界面，引导住宅建筑立面公建化处理，特提出在规划条件有明确要求做封闭阳台的，可以参照开敞阳台规则计算一半的计容建筑面积，提高建设单位对立面公建化处理的积极性。
