据东莞市住房和城乡建设局（以下简称“市住建局”）官网发布信息显示，2024年，东莞二手住宅网签面积为305.03万平方米；而剔除特殊房源后，一手住宅实际网签面积约为209万平方米。东莞二手房成交规模不仅连续2年超过新房，2024年新房与二手房成交比更是扩大至1:1.46。二手房市场成为2024年东莞楼市的主要支撑。

从分月份来看，2024年东莞二手楼市呈“前平后扬”态势，10月-12月热度逐月攀升，12月更是突破3000套荣枯线，达到3672套之多；与之同步，二手房价也于四季度逐步止跌回稳。业内人士表示，预计2025年东莞二手楼市将整体进入复苏趋势。

▲一家新开业的二手房门店

二手房成交已连续2年超新房

市住建局数据显示，2024年，东莞二手住宅网签27589套，同比减少5%；网签面积为305.03万平方米，同比减少3%。

东莞二手房成交规模已经连续2年超过新房。“更值得一提的是，剔除特殊房源后，2024年东莞一手住宅实际网签面积约209万平方米，新房与二手房成交比扩大至1:1.46。东莞楼市进入存量房时代。”合富研究院高级分析师李兴旺说。

中原地产研究院执行院长车德锐表示，2024年东莞二手房网签量继续碾压新房，一是降首付、降利率、降契税、取消限售等政策助力；二是二手房市场抛压大，二手房价加速调整，价格优势明显，且现房买得放心；三是次新房挂牌增多，地段好配套齐全，且价格相对新房有优势。

12月冲破3000套荣枯线

虽然2024年东莞二手房成交规模较2023年略有缩减，但是整体来看，2024年东莞二手楼市“前平后扬”，四季度热度逐月攀升，走出翘尾行情。

从分月份来看，剔除春节所在的2月后，1月以及3月-8月，月度二手住宅网签套数一直维持在2000套刚刚出头的规模。

2024年国庆前夕，从中央到地方，一系列楼市利好政策密集出台。效果立竿见影，10月东莞二手住宅网签2413套，环比增加17%。

2024年11月-12月，在各种楼市利好政策的持续刺激下，东莞二手住宅网签量一路上扬，最终12月突破3000套临界点，达到3672套之多。

多位业内人士表示，3000套的月度网签量是东莞二手房市场的荣枯线，超过该指标就表明二手楼市活跃度提升，回暖迹象明显。

价格整体止跌回稳

价格方面，2024年东莞二手住宅网签均价整体呈下行趋势，从1月的19795元/平方米降到12月的16272元/平方米，降幅达18%。

“反映出此轮二手房价格调整幅度比较大。对比价格高峰，许多小区房价已跌去一半。”车德锐表示，原因主要有两方面，一方面经济承压运行，二手房市场抛售压力大，业主踩踏式出货，房价加速下跌；另一方面，银行评估价下调，做高评高贷的房源减少，间接影响二手房价格下行。

不过，值得关注的是，随着四季度二手楼市成交升温，二手房价也逐步止跌回稳。“甚至近期一些核心板块的热门小区，如松山湖的万科·金域松湖，南城的万象府、万科·金域华府，莞城万科·运河东1号等，二手房成交价已经开始反弹。”车德锐说：“东莞二手房价最低点已经过去。”

▲万象府项目效果图

瑞城搜研究院总经理王斌表示，特别是自2024年12月1日起契税新政正式实施，对东莞二手房市场产生强利好。二手房市场刚需产品是主流，契税新政可直接降低首期交易成本，刺激二手房成交放量。

多位业内人士分析认为，预计2025年东莞二手楼市抛售压力依旧，但是成交将会放量，市场进入复苏趋势，价格整体止跌回稳。不过，并非所有二手房都将止跌回稳，届时分化将更加严重，核心板块与非核心板块，热门小区与非热门小区，差距将进一步拉大。