近日，大朗镇求富路社区牛过路与长盛北路交汇处，智孝电子元器件生产项目建设现场，工人们趁着晴好的天气抓紧赶工期。该项目是求富路社区村集体自行改造的“工改工”项目，将建设成为一个招引新兴产业的高标准现代化科技产业园。

近年来，东莞大力推进城市更新，不断掀起“空间革命”，加快产业转型升级。求富路社区积极响应，统筹盘活低效土地和物业资源，通过“工改工”“工改商”的方式，向“存量”要“增量”，让“寸土”生“寸金”，推动低效集体物业升级，逐步推进产业高端化、提升村容村貌，促进社区发展换挡提速。“从2017年开始，社区就没有卖过一块地。在这种情况下，社区集体收入和居民福利待遇仍然逐年稳步上涨。”求富路社区党总支书记陈锦坤表示，2023年，该村经营总收入超过1.22亿元，比2021年增加1131万元，比2016年更是翻了一番。

工改工

以最高标准建设现代化科技产业园

求富路社区位于大朗镇中心，人口密集，商业发达，土地开发强度较高，土地资源短缺成为制约社区经济发展的一大瓶颈和痛点。

“从2017年后，整个社区可用土地不超过30亩，并且还是以碎片化的形式存在。”陈锦坤表示，一方面是没地可用，一方面是以前社区有很多玩具厂、五金厂等中小微企业和加工型毛纺织厂，产业较为落后，建筑也日渐老化。因此，社区决定通过城市更新，拓展出更多空间，推进产业结构调整、转型升级。

今年6月动工的智孝电子元器件生产项目，正是求富路社区最新的一个“工改工”项目。据了解，该项目原来是一片建于上世纪八九十年代的旧厂房，属于落后低端产业，年租金收入仅为462万元。求富路社区规划将该连片旧厂房整体拆除，以“产城融合+先进制造”为目标，以最高标准建设一个现代化科技产业园，打造成一个高品质产业空间，用来承接新一代电子信息、半导体及集成电路、新材料、新能源等新兴产业。

陈锦坤说，预计该项目建成后，可引入3-5家优质企业，拉动固定投资额超5亿元，并为村集体带来约1500万元的租金收入。记者走访发现，该产业园项目位置优越，毗邻大朗的核心商圈之一——里悦里商圈，毗邻大朗长盛广场，周边有万科、碧桂园、天麟等多个高端住宅小区，基础设施完善，商业配套丰富。

陈锦坤表示，一直以来，求富路社区对项目建设都以“项目建设——招商引进”同步走的模式进行，一边推动项目落地，一边积极与企业洽谈，加快项目的投产见效。而此次智孝电子元器件生产项目也不例外，同样以这个模式推进。

目前，瑞光电科技（深圳）有限公司、深圳市铭德电子有限公司、深圳市安德瑞自动化有限公司等多家来自深圳的企业已有意向落户智孝电子元器件生产项目。其中，铭德电子有限公司已在求富路社区注册营业执照成立子公司，并暂时租用求富路社区其他厂房设立生产车间先行生产，届时等产业园建成后立刻搬迁过去。

工改商

“双城”综合体带旺人气和消费

在求富路社区，长富西路贯穿其间。多年来，美丽的长富西路已经成为该社区的一大景观，白天美观大气，晚上流光溢彩。

在长富西路的边上，由卓为城、又一城两大商业综合体组成的“双城”，更是这条路上的两颗璀璨明珠。其中的又一城，是求富路社区近年来“工改商”的一个典型代表。

近年来，求富路社区积极对接松山湖，利用位于镇中心区的区位优势，建设卓为城为高端商业综合体。而在卓为城的旁边，原来是一个旧厂房。该旧厂房建于2002年，原来作为塑胶制品厂、毛纺厂、毛织厂等用途，建筑内部较为残旧，年租金收入仅为175万元。

“当时改造这个旧厂房主要考虑到几个因素。”陈锦坤解释说，“一方面，求富路花园就在马路对面，这里住着大部分的社区居民，而旧厂房经常飘出很多毛尘，污染周边环境，居民投诉较多。另一方面，不管是长富西路，还是沿路的卓为城、求富路花园、尚京文创产业园，形象都比较大气美观，旧厂房就显得比较突兀，档次不够，影响村容村貌。”

2021年，求富路社区投资4000多万元建设又一城项目，将旧厂房打造成一个集休闲娱乐、餐饮于一体的商业综合体，建筑外观向卓为城看齐，美观大气。该项目于2023年建成投入使用，目前商家入驻率超过90%，每年可为社区带来700多万元的租金收入。

“卓为城商业综合体主打高端，适合高端消费。又一城商业综合体则主打中低端，适合大众消费。两者形成‘双城’商业综合体格局，互为补充，覆盖了各类不同消费人群。”陈锦坤表示，“双城”带旺了周边的人气和消费，带动周边房子租金普遍上涨40%。

如今，沿着长富西路，卓为城、又一城、尚京文创产业园、工业区、求富路花园等连成一片，形成求富路社区乃至大朗一个人流密集、兴旺发达的高端商圈。

关键点

60%以上厂房掌握在社区集体手中

城市更新，一头连着民生，一头连着发展。

近年来，求富路社区通过多个“工改工”“工改商”项目，释放出大量空间，突破空间资源“天花板”。陈锦坤认为，这不仅调整优化了社区产业结构，推动商业、工业等产业高端化发展，而且完善了社区的服务配套，重塑了社区面貌，有效提升了社区的城市形象，让居民生活品质、产业发展能级实现双跃升，持续为社区的高质量发展注入新动力。

为什么求富路社区能够改得动？“关键是我们把物业牢牢掌握在社区集体手中，一旦社区有了改造的决策，落实下去就相对容易了。”陈锦坤“揭秘”说，在历届社区“两委”的努力下，目前求富路60%以上的厂房都属于社区集体所有。“有一句老话说得好：巧妇难为无米之炊。即使集体决策再好，手里没有土地，也是白搭。就像农民种田，农民手里有田才能耕种。”陈锦坤补充说。

集体掌握了大部分物业后，还要讲究方式方法，才能让改造更加顺畅。陈锦坤介绍，该社区先改造完成一个项目后，才改造下一个项目，循序渐进，保障每一个项目都能够改造成功，确保成功率，推动经济平稳增长。

“对每一个改造项目，居民都很关心，大家都看在眼里。”陈锦坤说，项目改造成功后，首先，社区集体物业的租金会上涨，集体收入就会增加，居民每年拿到的分红则相应更多。其次，项目还会带动居民的私人物业租金跟着水涨船高。因此，村民尝到甜头后，对下一个项目的改造就更加拥护支持，形成良性循环。“该社区的每一个改造项目，都会获得99%以上户代表一致通过。”陈锦坤说。

当前，“百千万工程”在东莞如火如荼展开。陈锦坤表示，该社区将按照市、镇的部署要求，积极响应“投资年”行动，加快拓空间等重点工作，努力推动“百千万工程”重点项目、民生项目落地见效，奋力建设一个集体经济发达的宜居宜业和美乡村。