9月6日，东莞又发布一则楼市新政——《关于存量商品住宅项目建筑工程容积率计算规则政策新旧衔接的通知》（以下简称《通知》）。

《通知》内容可大致概括为：自《通知》印发之日起，没有办理预售证的住宅楼，可以按照5·24“莞八条”的计容新规办理或变更建设工程规划许可，但需要向政府无偿贡献新办或变更楼栋计容建筑面积0.5%的物业，且需要按备案均价进行回购。

此次发布的《通知》，可以看作是对“莞八条”计容新规的补充。“莞八条”计容新规具体如下：

1.无围护结构、宽度不大于2倍层高且不超过9米的风雨走（连）廊可不计容；

2.在保证城市品质的前提下，地下室结构顶板板面标高高出室外地坪的平均高度不超过2米的半地下室停车场可不计容；

3.配建的公共厕所、垃圾收集站、警务室、信报亭、老年人日间照料中心，其各类单项总建筑面积不超过60平方米的均可不计容；

4.凸（飘）窗计容时可不考虑窗台与室内楼面的高差因素，其中进深不超过0.8米的可不计容；

5.开敞面累计长度不低于该阳台周长25%的单个开放式阳台，或因规划条件要求封闭的阳台，阳台计容建筑面积可按其围护设施外表面所围空间水平投影面积的1/2计算。

“莞八条”计容新规覆盖范围为“通过招拍挂方式新签订土地出让合同的住宅项目以及执行新政策的‘三旧’改造住宅项目”，《通知》将其拓展到了“存量商品住宅项目中未办理预售的楼栋”。且《通知》还有所升级，提出“每户住宅阳台的半计容面积比例不超过户型套内水平投影面积25%”，这意味着，接下来备案取证的项目，在得房率方面，或将有新的突破。

但是，开发商若想按新规计容，也不是毫无代价的，必须要补缴一笔费用。

举个例子，某存量住宅项目有几栋住宅楼要新办或变更建设工程规划许可，合计计容建筑面积是5万平方米，开发商需要向所在镇街（园区）无偿贡献0.5%，也就是250平方米。

这0.5%的物业，不是简单的“建成后无偿移交政府”即可，而是要“先无偿贡献给政府，再从政府手里按照备案均价回购”。如果这几栋住宅楼的整体备案均价是3万元/平方米，则开发商需要再花750万元进行回购。

750万元平摊到5万平方米的计容建筑面积上，则成本增加了150元/平方米。一边是计容新规带来的得房率的大幅提升，一边是成本的增加，就看开发商如何权衡了。

同时，《通知》也给存量住宅项目留了几个口子。按照计容新规，“配建的公共厕所、垃圾收集站、警务室、信报亭、老年人日间照料中心，其各类单项总建筑面积不超过60平方米的均可不计容”，相当于住宅可以增加相应的可售面积，最多不超过300平方米；“凸（飘）窗计容时可不考虑窗台与室内楼面的高差因素，其中进深不超过0.8米的可不计容”，意味着户型有更多的赠送，附加值更高；另外，“地下室结构顶板板面标高高出室外地坪的平均高度不超过2米的半地下室停车场可不计容”，意味着可以少挖0.8米的地下空间，降低了成本。这些或许可以实现对750万元“补缴费用”的平衡。

但因此而带来的重新报建、重新施工、延期入市以及与业主沟通的时间和精力等隐形成本，也值得开发商细细思量，周全应对。