4月17日，东莞市住房和城乡建设局（以下简称“市住建局”）官网发布《2024年3月东莞市商品住宅网上签约销售情况》和《2024年3月底东莞市分镇街新建商品住宅库存情况》。数据显示，2024年3月，东莞一手洋房网签均价为27126元/平方米，环比下降5%，同比下降18%；二手住宅网签均价为18348元/平方米，环比下降4%，同比下降21%。

3月一手住宅供应套数同比减少近8成

合富大数据显示，2024年3月，东莞一手住宅供应722套，环比减少25%，同比减少78%；供应面积为9.4万平方米，环比减少6%，同比减少76%。东莞一手楼市供应继续呈现收缩态势，已连续两个月规模在1000套以内。2024年一季度，东莞一手住宅供应3439套，同比减少36%；供应面积为41.7万平方米，同比减少36%。

合富研究院高级分析师李兴旺表示，2024年一季度，由于市场信心不足，客户观望情绪较浓，开发商新项目较少，对比去年同期开盘加推批次骤减七成以上，且开盘加推项目去化量基本都是个位数。

一手楼市整体仍处于筑底阶段

市住建局数据显示，2024年3月，全市一手住宅网签1513套，环比增加35%，同比减少53%；网签面积为17.86万平方米，环比增加49%，同比减少56%。

其中，一手洋房网签1499套，环比增加35%，同比减少51%；网签面积为17.37万平方米，环比增加48%，同比减少53%；网签均价为27126元/平方米，环比下降5%，同比下降18%。

瑞城搜研究院总经理王斌表示，今年一季度东莞一手楼市整体依然深陷筑底阶段，成交量的修复进度在春节后表现出显著的迟缓态势。市场显著呈现出“以价换量”的策略性调整，这一趋势自去年下半年以来持续发酵，导致新房在价格层面逐渐失去原有的竞争优势。与此同时，二手楼市的分流效应逐渐加剧，对一手楼市形成了进一步的压力。预计二季度一手住宅成交同比或延续弱势，严峻的去库存压力下，降价促销已经成为市场主流操作，项目的去化效果分化已成趋势。

“3月一手洋房网签均价下降在意料之中。”李兴旺表示，3月开始房企加大“以价换量”力度回血，折扣力度不断被突破，优惠范围从局部扩散至全城，从外来高周转房企蔓延至本土企业，回血积极性大增，住宅以非热点+高存量镇街价格跌幅最猛，部分前期定价偏高的项目回调力度同样较大。

南城一手洋房网签均价环比下降1917元/㎡

数据显示，2024年3月，除莞城、石排无成交外，一手洋房网签均价，南城最高，47342元/平方米，最高价与上月相比下降了1917元/平方米；望牛墩最低，12787元/平方米，最低价与上月相比上升了109元/平方米。

从分镇街（园区）看，2月份一手洋房网签均价超5万元/平方米的镇街（园区）为0个，环比持平。

4万-5万元/平方米区间的镇街（园区）有3个，环比持平，分别是南城47342元/平方米、松山湖43792元/平方米和东城43164元/平方米。

3万-4万元/平方米区间的镇街（园区）有2个，环比减少1个，分别是滨海湾新区36625元/平方米和长安31242元/平方米。

2万-3万元/平方米区间的镇街（园区）有10个，环比持平，分别是万江29730元/平方米、大朗26599元/平方米、凤岗25724元/平方米、寮步24439元/平方米、塘厦24364元/平方米、厚街23957元/平方米、大岭山23823元/平方米、虎门22576元/平方米、高埗21841元/平方米和黄江21224元/平方米。

1.5万-2万元/平方米区间的镇街（园区）有11个，环比增加1个，分别是沙田19285元/平方米、清溪18814元/平方米、茶山18485元/平方米、中堂18018元/平方米、石龙17200元/平方米、东坑17011元/平方米、道滘16939元/平方米、樟木头16864元/平方米、常平16690元/平方米、横沥16458元/平方米和石碣16403元/平方米。

1.5万元/平方米以下的镇街（园区）有6个，环比减少1个，分别是谢岗14954元/平方米、企石14764元/平方米、洪梅14166元/平方米、桥头13854元/平方米、麻涌13070元/平方米和望牛墩12787元/平方米。

一手住宅库存消化周期增至24.1个月

根据《2024年3月底东莞市分镇街新建商品住宅库存情况》，截至2024年3月底，全市一手住宅库存44689套，与2023年12月底相比增加了877套；库存面积为518.82万㎡，与2023年12月底相比增加了10.25万平方米。按照过去12个月的平均去化速度（面积）计算，消化周期为24.1个月，与2023年12月底相比增加了3.9个月。

王斌表示，尽管一季度房企推货积极性较低，但去化速度依然持续放缓，导致在售库存压力逐步上升。项目销售周期明显延长，旧盘现房销售、余货集中上市成为市场的新常态。

二手住宅成交明显好于一手

市住建局数据显示，2024年3月，东莞二手住宅网签1889套，环比增加118%，同比减少49%%；网签面积为20.53万平方米，环比增加116%，同比减少48%；网签均价为18348元/平方米，环比下降4%，同比下降21%。

“3月东莞二手住宅成交明显好于一手住宅。”王斌表示，尽管广州、深圳等一线城市的楼市回暖信号正在加速市场信心的恢复，但可能是由于挂牌价已降至难以下降的底线，年后二手房的挂牌量骤减了近3成。同时，一手楼市新一轮的降价潮也分流了一部分刚需客户。因此，尽管3月二手住宅成交量有所增长，但并未恢复到节前水平。预计在未来的二季度，二手楼市仍将持续“以价换量”的趋势，并保持一定的活跃度。