物业管理涉及千家万户，事关百姓福祉。4月10日，市人大常委会公布《东莞市物业管理条例》（下称“《条例》”），将于今年6月1日起施行。
《条例》全文1.6万余字，包括总则、业主和业主组织、物业管理服务、物业的使用和维护、法律责任、附则等六个章节，明确了成立业委会的法律指引，对共有收益、住宅专项维修基金使用、物业服务人员义务、车位管理等做了明确规定。
支持依法成立业委会
在业主和业主组织的权益方面，《条例》规定，制定和修改业主大会议事规则、制定和修改管理规约、选举业主委员会或者更换业主委员会成员、使用住宅专项维修资金、筹集住宅专项维修资金、共有收益的管理和使用、续聘选聘和解聘物业服务人，以及确定或者调整物业服务内容、方式、标准和价格等物业服务合同内容等，均由业主共同决定。
根据《条例》，业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。使用住宅专项维修资金或者维修、更新、改造、增设设施设备及建筑物、构筑物等仅涉及部分业主共有和共同管理权利的事项，由该部分业主共同决定。
对于成立业委会，《条例》予以支持：符合法定条件的，业主可以按规定向镇人民政府（街道办事处）提出成立业主大会的书面要求。
业主大会筹备组成员为7至15人，由镇人民政府（街道办事处）房屋管理和公共服务部门、村（居）民委员会、小区党组织等代表，建设单位以及业主代表组成，其中业主代表不少于60%。建设单位经通知未派员参加的，不影响筹备组成立。
根据《条例》，镇人民政府（街道办事处）应当自筹备组成立之日起10日内，通知建设单位或者物业服务人向筹备组报送业主清册、物业建筑的基本资料等物业管理相关资料。其中，业主清册内容应当包含业主名称、物业位置和建筑面积。建设单位或者物业服务人应当自收到通知后10日内报送资料。
《条例》规定，建设单位或者物业服务人未向筹备组报送资料的，由市住房城乡建设部门责令限期改正；逾期不改正的，处5万元以下罚款。
未公开共有收益收支情况 最高罚款30万元
《条例》规定，业主的共有收益包括物业管理区域内利用业主共有的建筑物、停车场地、绿地、道路、通道、楼梯、房屋外墙、电梯、照明设施等共有部分从事经营活动产生的收入，在扣除合理成本之后所得收益；因业主的共有部分被侵占、损害或者被依法征收所得的补偿、赔偿费用；共有收益的孳息，以及其他依法属于业主共有的收益。
《条例》对共有收益账户也做了明确规定：一个物业管理区域应当且只能开立一个共有收益账户，不得以个人名义开立共有收益账户。
共有收益由业主委员会管理的，业主委员会应当持其备案回执向银行等金融机构申请以业主大会名义开立共有收益账户，金融机构应当协助办理。
共有收益由物业服务人管理的，物业服务人应当开立单独账户专项存放，不得与物业服务人其他收支账户合用，并定期公开共有收益的详细收支情况。
《条例》规定，共有收益管理单位未开设共有收益账户，未公开共有收益收支情况，或者未依法配合审计的，由市住房城乡建设部门给予警告，责令限期改正；逾期不改正的，处15万元以上30万元以下罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
法律责任方面，单位挪用、侵占共有收益的，由市住房城乡建设部门责令退还，给予警告，并处挪用、侵占数额二倍以下罚款；个人挪用、侵占共有收益的，由市住房城乡建设部门给予警告，责令限期改正；逾期不改正的，处1万元以上3万元以下罚款。有违法所得的，没收违法所得；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
尚未出售的车位不得只售不租
在物业管理服务方面，《条例》明确，物业服务合同终止并选聘产生新物业服务人的，原物业服务人应当在合同终止之日起15日内退出物业管理区域，同时向业主委员会或者物业管理委员会移交资料和财物，并配合新物业服务人做好交接工作。
原物业服务人拒不退出物业管理区域或者拒不移交物业服务相关资料和财物的，业主委员会、物业管理委员会、村（居）民委员会或者新物业服务人可以请求镇人民政府（街道办事处）督促退出或者移交；经督促仍拒不退出致使新物业服务人不能正常进行工作，或者拒不移交任意占用的，公安机关应当依法予以处理。
未按照规定退出物业管理区域或者移交资料和财物的，责令限期改正；逾期不改正的，对拒不退出物业管理区域的，处5万元以上15万元以下罚款；对拒绝移交物业服务相关资料和财物，或者拒绝办理交接的，予以通报，处1万元以上10万元以下罚款。
对于业主关心的维修资金的使用，《条例》规定：共有物业的维修、更新、改造费用，由共有该物业的业主按照拥有的物业专有部分建筑面积比例分摊；单幢房屋整体共有部分的维修、更新、改造费用，由该幢房屋的业主按照拥有专有部分房屋建筑面积比例承担。
《条例》明确物业管理区域内规划的车位、车库应当首先满足业主的需要。建设单位在出售物业前应当制定车位、车库租售方案，明确停放服务收费标准和售价，并在销售现场予以公示。
尚未出售的车位、车库，业主、物业使用人需要承租的，建设单位不得以只售不租为由拒绝。以只售不租为由拒绝出租车位、车库的，责令限期改正；逾期不改正的，处5万元以上20万元以下罚款。
