“世界工厂”东莞，正在掀起一场轰轰烈烈的“空间革命”。
东莞的国土开发强度已逼近上限，城市更新作为盘活、利用、再造存量用地的重要手段，无疑是此次“空间革命”的主战场，而城中村改造正是重要部分。
今年，借国家鼓励超大特大城市积极稳步推进城中村改造的东风，东莞这座人口超千万的特大城市，正以城市更新为抓手，瞄准存量资源盘活、内需“引擎”拉动、社会治理改善、城市面貌重塑等课题，扛旗攻坚、提速迭新。
“下半场”的突破口
改革开放40多年来，“市镇村组”四轮驱动下，东莞工业化、城市化快速推进，开发强度现已接近上限。与此同时，全市70%的村级工业园在300亩以下，零碎化用地使得大产业落地难，给城市尤其是制造业的可持续发展留下了隐患。
对东莞来说，城市更新的连片改造就显得尤为重要。一方面，连片“工改工”将一改产业“散旧乱”的旧貌，为大园区、大产业、大项目的落地提供空间支撑。另一方面，在“宜工则工、宜居则居、宜商则商”原则下，连片的城中村改造对于推动民生改善、第三产业发展也有着重要意义。
多年来，城中村为千万新市民、青年人等群体在城市打拼提供了低廉的生活与发展空间。但受限于建新不拆旧、规划覆盖晚、城市更新慢等桎梏，城中村“插花式”遍布各区域。从主城区到城边缘，这些形态杂乱、配套不足、缺乏治理的城中村，游离于城乡规划之外，导致城市整体空间规划割裂、土地利用效率低下，成为东莞经济社会发展中“被忽略的角落”。
城中村改造不仅是一个民生课题，也蕴含着城市发展逻辑的深刻更迭。正如中国城市规划设计研究院原院长李晓江所说，“城市化的‘上半场’是用廉价的要素吸引企业，企业吸引就业和人才；‘下半场’的逻辑是，优质的城市生活和公共服务吸引人才，人才吸引企业，企业创造繁荣”。
如何寻找城市化“下半场”的突破口？通过重塑城市的空间形态与功能，把生产、生活质量提升到更高的台阶，从而加快汇集创新资源与人才，这正是东莞推动深度城市化，破解城市化质量和水平滞后、对高端要素吸引力不足、推动产业转型升级提速等核心问题的“关键一招”。
瞄准存量空间提质改造的城市更新，寄托着东莞在新一轮城市竞合中打造竞争力的期待。
改哪里，如何改？
对于东莞而言，其实这并非一个新命题。早在2009年，东莞便启动实施“三旧”改造，在市场动力激发、综合环境整治等方面取得了一定成果。但在10多年的改造历程中，也出现了一些尴尬局面：一方面，市场“吃肉留骨”，部分低利润、甚至无利润的项目无人问津；另一方面，以往多以自下而上的拼凑式小面积改造为主，公共服务配套设施往往难以落实。
如今，坚定“三旧”改造不动摇，东莞有了更宏观、更深层次的思考：包括城中村改造在内的城市更新，一定不是全面开花、撒“胡椒面”，它必须在全市的规划统筹下进行，必须跟城市的发展目标结合起来，必须为城市战略服务。
国土空间总体规划的编制，为东莞的城市发展擘画出一张高水平空间治理新蓝图。在规划中，中心城区作为城市主中心的地位得到进一步凸显。以中心城区“一主”、松山湖与滨海湾“两副”为核心，协同周边镇街发展，其余片区则打造“小而美”的镇级中心。
这也为东莞的城中村及城市更新连片改造理清思路与方向。在这一轮的城中村改造中，中心城区的南城、东城、万江、莞城是重点区域，结合“一心两轴三片区”的谋篇布局，东城火炼树、立新以及万江龙湾坝新等12条城中村被作为首批试点改造项目；其余28个镇也将各自确定2条城中村同步铺开。
将城中村改造与“百千万工程”、绿美东莞生态建设、现代化产业园区建设等核心工作一体谋划推进，东莞把两类城中村作为重点改造对象，一是城市化程度较高的镇中心区中镶嵌的城中村，二是现代化产业园区中镶嵌的城中村。
城中村改造不是一“拆”了之的短期之举，东莞提出了“拆、治、兴”并举的差异化更新之道。在摸清底数基础上，科学划分留、改、拆：对于群众需求迫切、人居环境恶劣、安全隐患突出的城中村，要坚决拆除新建；对于环境较差但隐患问题相对没有那么突出、暂不具备拆除条件的城中村，考虑优先整治提升；对于具有历史文化保护价值和文化底蕴的城中村，则想方设法活化利用，并导入更多文旅新业态。
看短期，力推存量项目落地，持续带动城市空间优化；谋长线，坚持“科技创新+先进制造”不动摇，打好连片产业空间拓展与城市综合环境整治“两张牌”。
这场“空间革命”的突围战，东莞胸中“有思路”、手中“有办法”。
新机遇，新作为
今年以来，从4月到7月，国家密集出台城中村改造的顶层设计，释放出积极信号：鼓励在超大特大城市积极稳步推进城中村改造。
借着国家政策东风，东莞也再次迎来了城中村改造的关键期，接连发出“强信号”与“实举措”。5月，全市以深度城市化推动城市建设高质量发展动员大会召开；6月，城中村改造工作动员部署会召开，提出坚持“拆治兴”并举；9月，一批重磅城中村改造及城市更新项目破土动工。
截至9月，2023年东莞全年重大项目安排中，城市更新项目的总投资达到843亿元，在稳增长、扩内需、促消费的经济形势下，将带动基建、地产上下游的投资，对东莞盘活低效存量用地资源、助力稳投资发挥重要作用。
在这一轮城市更新中，东莞还充分发挥“有为政府+有效市场”双机制。
一方面，政府“下场”前端冲锋，解决政府该解决的难题，稳定规划体系和利益分配格局，形成稳定、阳光、公平、高效的政策体系和政策预期，营造宽松让利的市场发展环境；另一方面，带动市场后端参与，让项目确定性更足、投资更有信心、落地速度更快。
公开、清晰、透明是提振市场信心的不二法门。在新一轮城市更新中，东莞不断精简审批制度、明确市场规则、共建共享利益平衡机制。在这套新上线的机制下，成本直观透明、效益明码实价，博弈空间大大减少。
着力“公开透明”“减负让利”“提质增效”，东莞城市更新闯新路，城中村改造换新颜。
比如，地处中心城区“两轴”交会核心的东城火炼树，拆建后将变成集教育、公园、文化、商业高阶配套为一体的高端生活中心；位于三江六岸中央活力段与示范段的万江龙湾滨江片坝新路更新单元，将打造产城人融合的滨水宜居示范区……
冲破桎梏天地宽。对当下的东莞，城市更新是一场细水长流的民生工程，也是一个事关长远的城市竞争力考题。不远的将来，待“短板”变为“潜力板”，必将成为拉动城市高质量发展新引擎。
