万江是东莞中心城区重要组成部分，河网密集、水系发达，48.6平方公里辖区面积拥有90公里岸线。但由于早期缺乏系统的规划和完善的治理机制，粗放型开发严重浪费了滨水空间资源，同时也恶化了环境。

曾经的东莞，有“百亩黄旗万人仰，千里东江无人问”一说。变化发生在2019年，东莞实施“强心”战略，提出了“一心两轴三片区”概念，规划“三江六岸”发展蓝图。万江街道抓住机遇，做好“水文章”，随着“三江六岸”一期示范岸线逐步开放，城市面貌焕然一新。

龙湾滨江片区城市更新，正是“三江六岸”蓝图变实景的生动缩影。万江街道以龙湾湿地公园城市品质提升为起点，逐步向腹地拓展，加快城市更新，将坝头、胜利、官桥滘三个社区的“碎地”连片，打通环路、拓宽交通、提升绿化，重塑城市发展空间，新建龙湾中学，推动万江实验小学扩容提质，旧村旧厂拆除重建，生态宜居新城拔地而起。

龙湾蝶变 江居生活成主流 

“以前龙湾对我来说，是陌生的，我甚至不知道它的存在。现在龙湾成了网红打卡地，是我茶余饭后休闲放松的地方。”近年来，“三江六岸”在东莞是个高频词，将龙湾推到聚光灯下。2020年底，杨先生在龙湾置业，感受到龙湾片区日新月异的变化。

杨先生是摄影爱好者，他在微信朋友圈记录分享的，大部分是生活美景，有龙湾晚霞、龙湾露营、龙湾徒步、龙湾江景。他指着龙湾片区历史照片说，“江边长满野草，亲水台阶破破烂烂，垃圾到处都是，给人荒芜的感觉。”

白天，草地上搭满帐篷，有人围炉沏茶；晚上，龙湾广场载歌载舞，北岸江边草地咖啡聚集了年轻人；儿童游乐场里，孩子们欢声笑语不断……随着“三江六岸”开发建设，江居生活，成了龙湾片区主流生活方式。

龙湾滨江片区的城市更新，始于2014年，纳入了全市连片组团式改造试点片区之一。万江街道围绕“水韵都市、品质万江”的发展定位，做好顶层设计，推动片区相关建设工作。

2017年，结合龙湾城市更新连片改造示范区的启动，万江街道围绕3平方公里面积开展前期规划研究，明晰具体城市功能和实施路径。与此同时，万江街道大搞基础设施建设，随着桥梁、路网及市政环境优化等工程接连完工，城市面貌焕然一新，龙湾也摇身一变，成为万江宜居首选。

春江水暖鸭先知，环境的改善，吸引了万科集团、保利集团、东莞天健房地产等企业布局。

“万科集团2017年介入龙湾片区改造后，从龙湾湿地公园品质提升着手，将原来的婚庆主题公园，调整为乐跑健康主题公园，取消单一的门票盈利模式，对公众免费开放，并盘活公园范围内商业，使得片区公共休闲和商业氛围更加浓厚。”万科龙湾旧改项目经理李绪银介绍。

碎地连片 撬动拆除改造面积20公顷 

龙湾滨江片区呈南北走向，沿坝新路展开，北接东江，南连南城宏远片区。坝新路更新单元项目，是龙湾滨江片区连片更新的重点，在万江“城中村”改造中颇具代表性。

从南城宏远路拐进万江坝新路，一路向西，就进入到滨江片区更新范围。该项目处于四环路以西、五环路以东、港口大道以北，距离东莞CBD的车程不到15分钟。1500米坝新路沿线，分布着高级酒店、商务写字楼、学校、高层住宅等各类公共建筑和住宅建筑。

万江城市更新中心相关负责人介绍，项目占地约21公顷，原先用途为工业厂房，主要为村集体土地和部分国有用地。原旧厂房自1987年村集体建设使用至今，现状容积率0.92，总建筑面积约19万平方米。更新单元范围内建筑老化严重的，空间环境品质较差的，土地效益较低，基本没有配套设施。

作为连片改造项目，坝新路更新单元分为四个子地块，是近期实施、达成供地的“大”项目，是一块难啃的硬骨头。项目用地零碎分散、权属复杂，是坝新路更新单元一大特点。

李绪银介绍，项目用地总面积约315亩，集体建设用地约276.5亩，分布在3个社区6个村小组集体，涉及坝头经联社、上坝经济社、下坝经济社、胜利经联社、龙湾经济社、官桥滘经联社等6个集体经济组织。国有建设用地约38.5亩，权属主体为股份制企业法人。

以项目东部一地块为例，占地面积仅2.5万平方米，既有国有用地，也有来自坝头、上坝、胜利等集体用地，还有私人老板建设的私人厂房等，村界划分不规整、各村（社区）集体用地犬牙交错。

为加快项目落地，万江街道以小指标撬动大地块，通过对完整地块中零星的插花地、留空地、边角地增补少量建设用地指标的方式，充分发挥杠杆作用，撬动大面积连片存量土地，其中项目“三地”面积约0.4公顷，撬动拆除、改造面积20公顷，达到50倍的杠杆撬动效果。

2022年5月，万科集团作为项目实施主体，完成不动产权益收购；2022年10月完成清拆工作，2023年5月全面动工。

发展升级村 集体不动产价值翻六七番 

“该单元按照规划‘拆三留一’，每拆除3平方米，就有1平方米用于公共设施，公共配套设施占比达到38%。”李绪银介绍，坝新路更新单元项目总投资额超80亿元，项目规划了高层住宅、商务写字楼、学校、绿地、酒店等，新建45个班的龙湾中学，将万江实验小学从42个班扩容至72个班，并建设两所幼儿园。“改造更新后，幼儿园、小学、初中的学位，可满足整个片区，包括原来属地社区的入学需求。”

由于地块零碎分散，涉及多个社区、村小组，平衡村民、村小组、社区的经济账，是项目改造的焦点。

李绪银说，权利主体越多，越需要考虑公平问题，赔付标准必须公平公正公开，得到三个社区认可。为此，项目改造更新后的回迁物业，坚持旧址还迁原则。“比如，坝头社区的商业写字楼，落在原来村域范围。另外按原有的土地与建筑面积折算补偿面积，统一折算比例。”

坝新路更新单元项目建成后，总计容面积60.71万平方米，居住物业29.83万平方米，村集体补偿物业21.64万平方米，公建配套物业9.25万平方米。拆迁前，村民主要收益来自厂房出租收益分红，厂房拆除后到回迁物业交付前涉及的租金收益模式与数量，已在单元拆迁补偿方案中明确以四年期过渡安置费的方式由实施主体一并支付，实现原出租收益分红“一分不减”。

“通过城市更新，引导集体经济融入城市经济，改变以往通过租赁土地或厂房获取收益的发展模式，实现从主要依靠传统物业载体向依靠现代城市物业载体转变，提升社区物业质量和租赁收益，拓展管理收益。”万江城市更新中心相关负责人表示，改造建成后，村集体不动产价值翻六七番，出租收益翻四五番。