打造现代化产业园，是东莞“空间革命”的重头戏。当下，东莞瞄准土地开发强度较高的“痛点”，打响城市更新攻坚战，为深度城市化、高质量发展增添力量。在城市更新实施过程中，如何平衡各方利益，调动村集体、民营企业参与积极性？如何考虑园区新就业群体的需求，规划布局园区的生活配套设施？

6月15日举行的东莞现代化产业园“产业社区•空间革命”高峰论坛上，市自然资源局城市更新相关科室负责人、行业专家与民营企业代表“坐而论道”，为东莞探索城市更新方向路径提出真知灼见。

【嘉宾介绍】

梁智基：市自然资源局城市更新计划科科长

卢卓欣：市自然资源局城市更新实施科科长

佘 赟：深圳筑博设计股份有限公司·城市公司总建筑师

梁 凯：东莞天安云谷副总经理

石建业：东莞市城建规划设计院城市更新研究中心副主任

问：东莞是在集体用地上建设的城市，集体土地占比大。在现代化产业园改造中，村集体的角色非常关键。政府部门如何平衡利益，调动村集体参与改造的积极性？

梁智基：利益平衡是城市更新最核心的部分。城市更新的环节很长，包括规划、拆迁补偿、用地审批、落地建设等。无论是工改工、工改商，还是工改居，底层逻辑都是利益的重构分配。近年来，我们发挥市场作用，改造出很多好项目，也遇到新问题。比如有些项目容积率很高，村集体需要留股。那么利益的天平向哪倾斜？一旦有人觉得利益受损，就会产生不满，导致城市更新推进不了。

城市更新不是白纸画图，推动城市更新，从根源上统筹平衡各方利益，既要做大蛋糕，也要分好蛋糕，其核心是公道与现实，在镇村的利益平衡中做到公平，并把现实利益分配补偿到位。

城市更新的收益在未来，要做长远打算。统筹各方利益时，必须遵循两个逻辑，既要制定合理的拆赔标准，又描绘美好的发展远景，用切实行动让村民的利益看得见摸得着，调动村集体改造的积极性，推动村集体“工改工”项目提速增容。

问：打造现代化产业园是对存量土地的再开发。过渡期内，如何保障优质企业不流失及村集体收益？

卢卓欣：通过“工改工”打造现代化产业园，并不是全部推倒重来。留住优质企业，保障村集体经济发展，是东莞“空间革命”的重要目标。过渡期内，原有企业和集体经济组织的收益保障主要有三点。

一是单体项目分期拆除分期建设；二是产业园区整体规划时，建立安置厂房，对优质企业进行适当的搬迁和保留。通过政府强力参与进行村集体过渡期的租金补贴，以保障优质企业和产业园区的蓬勃发展。三是提升工改项目的效率。通过审批改革，减少工业产业园拆迁、审批、重建的周期，避免出现工业园“拆一年、空一年、报一年、建一年”的情况，加快审批进度，以便项目能更快地落地建设。

问：工业上楼强调产业与空间互动，为企业量身定制产业空间。不同产业有不同的建筑需求，如何处理园区建筑方案与产业业态、招商的关系？

佘赟：我们经常遇到类似的问题，工业建设设计时，招商还没启动，就不清楚未来使用者的实际需求。我建议在建筑设计初期，项目甲方、政府招商团队共同参与，同步启动产业发展规划，明确产业类型及方向，找到核心客户，针对核心客户定制厂房。

政府收储用地时统筹安排，确定园区初步骨架，以便设计团队整体深入梳理。待分片区方案出炉后，可以清晰地掌握哪些片区需要定制，哪些片区建设标准化厂房。通用性标准化厂房弹性设计，保障后期招商时与产业需求相匹配。

问：政府部门如何激发民企参与的积极性？实际操作中，部分镇街对低成本产业空间持观望态度，你有哪些建议和方法？

梁凯：民营企业、外资企业最为关注问题是营商环境。虽然当前经济大环境不好，但民企非常有斗志。他们到地方投资，为城市发展创造价值、作出贡献，企业自然而然得到发展。但民企看重投资的确定性、资金安全性和投资回报率。只要有10%或者再多一点的利润，民企就能凭借自身的创造力做大蛋糕。

天安云谷愿意做东莞城市更新的先锋，我们与大岭山、洪梅等镇街高频互动，了解村集体和村民的真实想法，他们同样看重投资的确定性和投资回报率。我建议自然资源局、各镇街、相关社区组织村民代表到深圳、广州等周边城市看一看，考察优秀案例，与当地村干部交流，帮助村民树立信心，建立可预期的确定性机制。

东莞村集体经济实力雄厚，可以在各镇街遴选有代表性的园区，由市、镇、村各级领导干部亲自下场陪跑，与村干部、股民深入交流、一起努力，保证各环节信息透明，带领大家开阔视野、树立信心、增进互信，相信能够激发村集体的积极性。

问：考虑现代化产业园区新就业人口的需求如何，规划布局园区的生活配套设施？

石建业：打造现代化园区，要从“项目思维”向“园区思维”转变，首先估算园区的就业人口规模、结构，分群体估算需要的设施类型、规模。其次，设置功能复合的邻里中心，考虑公共开敞空间与公共服务用房组成，整合园区行政管理、展厅、会议中心、社区卫生服务站、文化活动等各类配套设施，鼓励地下复合空间设置社会公共停车场。最后，改善居住空间的品质，宿舍配建比例降低到10%，集中设置小户型、高品质住宅、公寓，旧村整治提供低成本生活空间。