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桑园更新单元，是中心城区首宗单一主体挂牌招商的工改M0项目。

这座建于1992年的传统工业园区，早期以承接劳动密集型产业为主，是那个时代的宠儿。走过30年风雨，这里产业转移、厂房闲置、园区老化，呈现出衰败景象。

2018年，乘着东莞“拓空间”的东风，东城街道将桑园社区第三工业园纳入城市更新范围，桑园更新单元迎来新生。2021年底，这宗旧改项目成功摘牌成交，目前完成供地并正式动工。项目预计投资27亿元，拟建设新型数字产业基地，打造为“人、产、城”融合的中集国际数科城。

从闲置废弃，到蝶变重生，桑园更新单元探寻出怎样的“工改M0”新路，为传统工业园区改造升级提供了哪些借鉴？记者进行了探访。

▲桑园社区第三工业园建于30年前，图为项目拆迁前的样貌

桑园社区位于东城街道中心区东北，毗邻主山、周屋、温塘等村（社区）。在桑园的官方叙事中，有“600年桑园，半部东莞史”一说。

东方风来满眼春。1992年，广东吹响了新一轮改革开放号角。敏锐的桑园人抓住机遇，于当年新建桑园社区第三工业园（下称“第三工业园”），并在两年后启用，承接港台产业转移。

“我们桑园有第一、第二、第三工业园。第三工业园分南北两区，占地面积约230亩，建筑面积17万多平方米，是桑园最早的工业园。”桑园社区党支部书记袁庆泉介绍，第三工业园早期以塑胶玩具、造纸、印刷、手袋等低端产业生产为主，高峰期容纳3000余人。

2008年，全球金融危机爆发，第三工业园由盛而衰，产业逐步退出转移，厂房大面积闲置。袁庆泉说，因为是30年前的建筑，园区规划、设计、厂房质量都不行，屋顶漏水、墙体起皮，看着不舒服，用得很难受。“建筑质量、消防安全方方面面不达标，我们都不敢租给企业，担心负载出问题。”

由于物业经济价值较低，每平方米厂房月租金只有4-5元。且周边道路狭窄，不成系统，也缺乏相关的配套设施，桑园第三工业园难以适应现代化产业发展需求。

一方面，厂房闲置影响村集体收入。另一方面，东城街道、桑园社区土地资源紧缺，这宗连片土地闲置不用，桑园社区长远发展何以为继？第三工业园升级改造势在必行。

2018年，乘着东莞城市更新的东风，在东城街道的支持下，桑园社区第三工业园纳入城市更新范围，桑园更新单元应运而生。该单元位于东莞环城路东侧，环城东路与圃园路交汇处，单元面积15.44公顷，拆除重建面积12.25公顷。

第三工业园有13万多平方米集体物业，私人物业3万多平方米。改造前，园区整体容积率约1.36。其中，南区以多层旧厂房、旧办公楼为主，容积率较低；北区为旧厂房、旧宿舍，以4-5层建筑为主。

升级改造虽是共识，但高容积率，意味着工业园区拆赔成本高，且私人物业产权复杂，诉求多元。

谁来改，怎么改？如何保障村集体和私人业主利益，保障公有资产保值升值，又兼顾开发企业发展，实现村集体、私人业主、开发企业多赢共赢，是摆在桑园社区面前的现实问题。

▲桑园社区第三工业园建于30年前，图为项目拆迁前的样貌

城市更新不仅是空间载体的更新，也担负起产业更新换代、城市功能配套升级的重任。

2018年，东莞全面部署深化体制改革，成立“拓空间”指挥部，出台“拓展优化城市发展空间”“工改M0”等政策文件，全面推进城市更新、提升城市品质，掀起新一轮城市更新热潮。

桑园更新单元虽然地理位置优越，交通便利，但产业亟需转型升级。

根据“工改M0”政策，支持新型产业项目统一规划、功能适当混合，在新型产业用地（M0）基础上配置一定比例商业办公（C2）、配套型住宅（R0）和公共服务设施用地。

在此背景下，为全方位拓展优化桑园工业园片区的生产、生活、生态空间，桑园更新单元定位为产业总部基地、数字经济产业园区。同时，东城街道在对类似M0项目进行考察后，发现部分项目因配套问题，企业运营困难。

▲桑园社区第三工业园建于30年前，图为项目拆迁前的样貌

为更好地弥补周边配套不足，满足产业自身需要，项目配置了一定比例的商业办公（C2）和配套型住宅用地（R0），将园区打造为“制造-研发-商务-生活”为一体的“人产城”融合的新型产业综合社区。

中集产城东莞分公司副总经理孙波表示，根据园区运营经验，单一的工业用地指标，园区只有工人和厂房，导致白天上班人多，中午甚至找不到地方就餐。下班高峰期时，大量人群往外涌，造成交通堵塞。“在市政府、东城街道的支持下，桑园更新单元选择了‘工改M0’模式，配套商业和住宅项目，满足园区生活、消费、居住等配套需求。”

按照计划，桑园更新单元将以拆除改造为主，对周边部分设施进行整治活化。改造后，主要规划为新型产业+商业办公（M0+C2）、配套型住宅用途（R0），新型产业类用房约32万平方米（占比70%），商业金融业用房约3.8万平方米，配套型住宅8.8万平方米，最高建筑总量约45万平方米。此外，配套公交首末站3025平方米，拓宽、打通环城东路、圃园西路、福康路及振兴东路，合计1.84万平方米。

孙波说，商业金融用房，解决了园区消费、生活问题；配套型住宅，解决了园区人才稳定和落户问题。“园区建成投产后，预计容纳8000-10000人。配套相应的C2和R0用地，让园区既能办公，又能生产，还可以消费、居住，实现园区自平衡。”

▲桑园社区第三工业园建于30年前，图为项目拆迁前的样貌

“工改M0”模式下，桑园更新单元还有诸多棘手问题需要解决。首先，由于回迁物业建设周期长，等待拆迁的闲置物业，租金损失谁来承担？

孙波回忆，项目推动初期，新型产业用地的配套政策及操作细则仍有待完善，比如村集体M0开发资质、集体回迁部分的供地方式、产业用房分割销售比例的计算方式、车位配比要求等问题并不明确。甚至园区部分历史遗留问题，在项目实施阶段才能识别。

邹顺高是东城街道人大工委主任，负责规划、城市更新、自然资源工作。他介绍，“在市政府的支持下，市自然资源局、投促局、东城街道等部门通过多轮研讨、协商后逐一解决，该项目也成为我市‘工改M0’相关配套政策的重要研究案例。”

“拓空间”背景下，项目改造之初，就定下了“社区、企业、私人业主多赢共赢”的总基调。

为促进项目拆迁，东城街道下属国有企业按照市场价格，垫资3000多万元统租桑园集体物业，弥补村集体租金损失。“如果街道不出这个政策，项目就做不成。光是园区内厂房搬迁，社区就要贴一大笔钱。”袁庆泉说。

2021年12月，桑园更新单元通过单一主体挂牌招商，确认中集产城旗下控股公司“东莞市集智产业园发展有限公司”（下称“集智公司”）为开发主体，打造中集国际数科城。项目预计投资27亿元，预计产出强度1200万元/亩，税收强度100万元/亩。

▲桑园社区第三工业园建于30年前，图为项目拆迁前的样貌

根据协议，集智公司以项目新建物业赔付桑园社区集体物业。社区积极协调解决公有资产回迁问题，并协助村集体与其他权益人沟通协调拆迁及清租工作。通过鼓励集体持有高品质回迁物业，并将集体物业委托中集运营管理，从而保证集体收益及园区运营质量。

探路“工改M0”，桑园第三工业园迎来新生，品质面貌焕然一新，可以满足周边市民购物、消费甚至休闲娱乐需求。袁庆泉算了一笔账，改造前，集体收入约1900万元/年。改造后，集体收入预计增加到3600万元/年，增幅达到89%。

今年4月份，中集国际数科城落实供地，正式动工。“桑园第三工业园虽然是集体用地，但没有正规用地手续，改造后生地变熟地，‘老大难’的历史遗留问题得以解决。”邹顺高说。

▲中集国际数科城效果图

作为我市首宗单一主体挂牌且成功供地的“工改M0”项目，中集国际数科城为镇村工业园改造，提供了难得的经验。

2022年，市自然资源局印发了《东莞市“三旧改造”并联审批试点工作方案》，实施并联容缺审批，将完善用地手续、土规调整、前期研究（单元规划）、规划条件、“1+N”方案等并联审批。

并联审批建立了市镇同步审查、跨部门提级协调、提前介入技术审查等工作机制，形成合力快速高效妥善解决报批中遇到的问题，较以往项目大大缩短了项目行政审批时限，加快了项目落地。

“旧改项目从前期赔付谈判，到项目开工建设乃至建成投产，需要3-5年，其中有两年时间差。并联审批为缩短项目改造时限减负加速。”孙波说。

按照以往的审批流程，旧改项目土规调整后，才能控规调整，落实控规后才能编制“1+N”方案。桑园城市更新单元则是土规、控规、1+N方案同步进行，一起审批。

“并联审批，审批程序一个都不少，但多个审批事项同步进行。有些事项资料不齐全，允许容缺先审查后补件。”东城街道城市更新中心工作人员黄敏介绍，今年3月份，桑园更新单元南区拆迁完毕，同步获规划条件，已签订土地出让合同，办理提前介入手续。

目前，桑园更新单元完成供地并正式动工，桩基工程已完成50%，预计7月初全面进入主体结构施工阶段。与此同时，招商工作有条不紊地推进，已招引近15家企业，包括机器人、激光、集成软件、声学等。

▲中集国际数科城效果图

根据M0监管协议，软件企业或规上企业需占园区总数量25%，或者占总使用面积30%，入驻企业每年必须拥有一件发明专利，研发投入占公司销售收入4%。这为中集国际数科城勾勒出清晰的客户画像。

“通过政企联动招商，招商引资优中选优、快速见效。”中集国际数科城招商运营中心总监沈力介绍，园区3年内建设完成，围绕主导产业招商，将数字产业与东莞先进制造、商贸物流等传统优势产业结合，构建“数字经济”生态圈。

深圳亚创集团进军东莞“旧改”市场多年，集团董事长吕子淇认为，桑园更新单元的顺利推进，为民企参与东莞“旧改”增添信心，总结借鉴项目经验模式，有利于东莞加快推进旧改项目。

中集国际数科城是东城街道在桑园、温塘片区打响的第一炮，在各村社区示范带动作用明显。邹顺高表示，东城街道将对该片区超过4500亩的存量工业用地统筹规划，在未来三到五年内，推进桑园、温塘片区的更新改造及转型升级，将片区建设成为高品质、低成本、快供给的现代化产业园区。