10月30日，沙田镇新型农村集体经济发展工作座谈会召开，围绕集体土地与物业盘活利用、新型农村集体经济发展等议题展开交流，为各村用足用好政策工具、推动集体物业保量提质支招。市农业农村局、农村集体资产管理办公室相关业务科室负责人，沙田镇领导李胜堂、黄潮楷及相关部门、村（社区）负责人参加会议。

会上，大泥村负责人介绍和美产业园项目，重点分享项目建设中遇到的问题及应对经验，为各村提供可借鉴的实践参考，也引出本次座谈会关于集体土地与物业盘活利用的核心议题。

会议重点解读东莞市农业农村局印发的《关于农村集体回购土地、增持物业的指导意见》。该文件贯彻市委“九大行动”部署，为农村集体畅通“土地资源—物业资产—富余资金”转换渠道提供政策支撑，并围绕总体要求、鼓励方向、政策支持、流程规范、风险防控五个方面展开解读。

交流环节中，各村（社区）代表结合本村实际发言，围绕指导意见落地展开讨论。大家一致认为，回购增持要坚持以规划为引领，统筹当前收益与长远效益、局部盈亏与整体平衡，引导农村集体“算大账、算长远账、算整体账、算综合账”，坚持民主决策与镇街审查有机结合，确保工作合规高效。下一步，沙田镇将以此次座谈会为契机，推动指导意见落地见效，引导农村集体用足用好政策工具，在做实承载底盘、推动集体物业保量提质上持续发力，促进新型农村集体经济持续健康发展。

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村里土地物业怎么盘活？五方面读懂回购增持政策

村集体的土地、厂房、商铺怎么盘活？回购增持要注意什么？日前，东莞市农业农村局印发《关于农村集体回购土地、增持物业的指导意见》，贯彻落实市委“九大行动”部署，为农村集体畅通“土地资源—物业资产—富余资金”转换渠道提供政策支撑。

下面从总体要求、鼓励方向、政策支持、流程规范、风险防控五个方面，把政策要点说清楚。

总体要求，明确“三个坚持”

坚持规划引领，以国土空间、区域产业发展等规划为引领，立足为集约连片开发集中产权、为完善产业配套拓展空间，确保回购增持有利于做实集体经济底盘；坚持统筹平衡，统筹当前收益与长远效益、局部盈亏与整体平衡的关系，引导农村集体“算大账、算长远账、算整体账、算综合账”，确保回购增持有利于集体经济持续增收；坚持民主决策与审查结合，合理界定“村组属地主体责任、镇街属事监督责任”，确保回购增持工作合规高效。

鼓励方向：明确“四个鼓励方向”

文件明确存量购置、改造提容、更新整备、司法拍卖“四个鼓励方向”，农村集体可收购已流转工业商业用地及厂房、商铺等物业，可利用自有土地作价入股参与更新改造，可结合城市更新、土地整备、“工改工”等统筹实施，也可通过法院拍卖取得适合集体持有经营的土地物业。

政策支持：明确实施主体和定价指引

地域范围内一般由农村集体经济组织实施，范围外可由强村公司实施，鼓励镇属企业牵头联合各村开展多村联建、镇域统筹、飞地抱团发展；收回方式、定价参考、资金筹措、账务处理、税务规范等均有明确指引。定价方面，在预期年化综合收益率超过5年期以上LPR的前提下，可以高于或低于评估价作为意向收购价提交成员大会或成员代表会议表决，镇（街道）只审查民主决策程序。

流程规范上：明确“五步走”

在“四议两公开”基础上，一般划分为提出动议、组织调查、民主决策、镇街审查、项目实施五个步骤。对纳入城市更新近期实施计划范围内的土地物业，回购前应评估实施时序与回购周期的匹配性，避免短期回购后即拆迁造成集体资产损失。

风险防控：推动服务“四进村社”

推动法务、财务、投资、评估服务“四进村社”，防范法律、财务、市场及廉洁风险；农村集体要健全内控制度，防范权属瑕疵、建筑安全、政策适配、隐性债务、市场变化等风险。