■道滘法庭把巡回调解直接“搬”进小区现场 道滘融媒供图

东莞一小区有上千户业主，一批业主拒缴物业费，其他业主也开始停缴观望，若物业公司逐户起诉，将衍生大量同类纠纷。对此，东莞市第一人民法院道滘法庭依托法院与住建领域“总对总”多元解纷机制，运用“示范性诉讼+批量化调解”模式，以一份生效示范判决树立裁判标尺，把类案调解现场搬进小区，就地开展巡回调解、专业培训等工作，形成“一联建制+一判定标+一巡送法+一训赋能”的“四个一”解纷工作法，实现“审理一案、化解一片”的治理效果。

业主欠缴物业费

衍生批量诉讼

近段时间，某新小区的物业公司挺头疼，部分业主长期拖着物业费不交，不少原本按时缴费的业主也开始观望效仿。物业公司将部分欠费时间长、金额较大的39户业主起诉至法院，并称准备提起更多的诉讼。另一方面，业主也针对物业服务瑕疵、物业公司不协助处理房屋质量问题等提出异议。

这类物业纠纷有着鲜明共性：个案标的不大，牵涉业主人数众多；各方争议焦点高度相似，当事人分散。如果沿用传统逐案审理模式，不仅审理周期长、各方诉讼成本高，旧案尚未办结，新的欠费纠纷而且会不断涌现。承办法官杨玲冰梳理案件后认为，要尽快找准突破口，实现批量实质性化解。

一案“打样”促批量调解

调解“搬”到家门口

面对类型化纠纷，道滘法庭按照“个案突破、标准统一、批量解决”的办案思路——先从系列案中挑一个有代表性的案子快审快结，用生效判决给同类纠纷“打样”，再借着这个“样”批量进行调解。

在该案判决中，杨玲冰围绕物业服务合同履行、服务瑕疵认定等核心问题作出细致认定。该案判决作出后，双方当事人均未上诉，一份生效的示范判决就此成为同类案件的“参考答案”。

有了这份判决“打样”，道滘法庭把巡回调解直接“搬”进小区现场，联合当地住建局调解员共同开展调解工作，现场还邀请了业主代表、辖区其他物业公司代表和人民调解员到场观摩。

“物业公司服务存在不足，业主可以要求整改，服务瑕疵不能成为拒缴物业费的法定理由。”

调解现场，杨玲冰一边释明法律，一边将生效示范判决交到调解员小林手中。小林对照判决书案情，向到场业主、物业公司代理人逐条比对、分析说理。

“交房前物业费该由谁承担？”“房屋质量问题能不能拒缴物业费？”针对业主们的疑问，杨玲冰现场答疑解惑。摆在面前的生效判决，让到场的涉案业主和物业公司看清自身案件的裁判预期，相关疑问也在判决书和现场得到了回答。

找准症结就地调解

个案化解与长效治理衔接

同时，杨玲冰主动摸清业主拒缴物业费背后的真实缘由，按照不同诉求分类处置。

对于停车难、电梯故障等物业服务不到位的问题，督促物业公司明确整改时限，约定整改完成后业主及时缴清欠费；针对房屋质量引发的矛盾，则推动物业公司主动对接开发商，及时把沟通处理情况反馈给业主。

杨玲冰还给双方算了一笔“账”：真要走诉讼程序，从立案到开庭到执行，得花多少时间、多少精力。这么一算，双方都更愿意坐下来谈。

最后，双方就交费期限和违约金减免达成了调解方案。

示范诉讼的引导效应很快显现。巡回调解结束之后几日，物业公司相继向法院递交了20份撤诉申请。“一些没到场的业主听说了巡回调解的情况，主动找我们协商，把拖欠的物业费交了！”物业公司代表称，后续将针对业主反映问题落实整改，提升物业服务水平。

巡回调解后，法官就地开展调解员业务培训，复盘此次巡回调解经验，并结合典型案例讲授调解方法，推动个案化解与长效治理衔接。

该案正是道滘法庭以“四个一”工作法，推动类案源头解纷、实现矛盾实质化解的生动实践。针对物业批量欠费系列诉讼，道滘法庭摒弃单纯就案办案模式，深入小区开展巡回调解，搭建业主与物业公司面对面的沟通平台，把司法服务延伸到小区家门口，切实解开此类物业纠纷的“心结”。