在东莞大道与鸿福路交会处，毗邻国贸中心的新世纪豪园小区，88台“高龄”电梯正陆续迎来新生。这个建成于2000年前后、拥有2254余户、常住人口约8000人的大型老旧小区，抓住国家超长期特别国债的政策窗口期，将电梯更换与维修资金补缴、社区微改造打包推进，探索出一条“政府补贴+维修资金”的老旧电梯更新路径。

每台补贴15万元业主不掏一分现金

新世纪豪园分三期建设，第一期于2000年入伙，第三期于2004年入伙。小区住宅电梯共88台，投入使用时间最长超过25年，最短的也有19年。虽然从未出现重大电梯事故，但日常运行中因构件老化，发生停梯、困梯等状况在所难免，乘坐电梯震动感明显，舒适度大打折扣。业主更换电梯的呼声成为项目启动的直接动因。

2024年8月，东莞组织首批住宅老旧电梯申报国债支持工作。按照国家政策，对符合条件的住宅老旧电梯更新项目，每台定额补贴15万元。新世纪豪园迅速响应，当年即有4台电梯获批，成为东莞首批获得上级资金补贴的住宅老旧电梯更新项目。

根据老旧电梯换新补贴政策，2025年前，每台补贴15万元。2026年起，10层以下补贴10万元；11-18层补贴15万元；19层及以上补贴20万元。新世纪豪园物业经理张林斌介绍，小区最高楼层为17层（含负一层共18站），适用15万元补贴标准。

“单台电梯更换总成本约24万元，除去15万元政府补贴，剩余的6至8万元从该栋楼的维修资金中列支。业主不需要额外掏一分现金。”张林斌介绍。物业不经手资金，政府验收后直接支付给电梯厂家。截至目前，88台电梯更换总费用约1869万元，全部通过“国债补贴+维修资金”覆盖，其中国债补贴1100万元。

在电梯品牌选择上，由于奥的斯和奥的斯机电品牌在小区运行多年，由东莞地区最大代理商东莞东奥电梯有限公司直接维保，24小时驻点应急维修。获得绝大部分业主认可并选择了原有品牌电梯(奥的斯机电或奥的斯)，通过较短时间内签字表决，为争取电梯更换名额节省时间和占有先机。

“如果没有政策支持，由业主掏1869万元的话，小区更换老旧电梯遥遥无期。”张林斌介绍，表决机制上，虽然法定门槛为“双2/3业主”表决，“双1/2业主”同意即可，原则是“少数服从多数”，但小区执行了更高标准——追求90%以上同意，并对反对意见者逐户上门沟通，充分保障了业主的知情权和参与权。

借势补缴维修资金欠缴率降至极低

电梯更换不仅解决了出行安全问题，还带动了维修资金的归集。张林斌介绍，由于部分楼栋维修资金缴纳不足，物业以电梯改造为契机，动员业主补缴欠款。

据悉，新世纪豪园分三期开发建设。其中，一期、二期项目的维修资金由开发商代缴，无欠缴问题。三期（碧水蓝天等）部分楼栋需业主自行缴纳，存在欠缴情况。

维修资金以“栋”为单位设立独立账户，专款专用，缴纳标准为建筑面积40元/平方米，例如100平方米户型缴纳4000元。当账户余额降至30%时，资金中心会发出续交通知。

“有的楼栋维修资金上缴率一度不足40%，业主代表主动带头催缴，不到一周便完成补缴。”张林斌告诉记者，新世纪豪园二手房交易过户时，部分欠缴的单元，已经补缴了维修资金。个别楼栋因实在找不到业主，72户居民自发凑钱补齐缺口。目前，全小区维修资金欠缴率已降至极低水平。

2024年，新世纪豪园完成4台电梯更换；2025年完成68台电梯更换；剩余16台计划于2026年全部完成。在更换电梯时，对可能受损的电梯厅墙面和门套进行同步翻新，提升整体观感。

与此同时，小区还完成了供水管网分期改造（历时6年，将路面镀锌铁管全面更换为PPR或PE管）、消防系统全面更新、监控系统升级等基础设施改造。门禁系统从老式按铃正逐步升级为人脸识别系统，电梯加装智能摄像头。

“水、电、气、电梯都OK了，现在还剩外墙旧了一点，接下来，我们将积极向政府主管部门申请，看能否尽快将外墙纳入旧改项目，提升业主的满意度。”张林斌表示，小区目前正在推进供水设施向东莞水务集团移交、供电设施整改后移交专营单位等工作，以实现“谁运营、谁负责”，彻底解决老旧设施运维资金难题。

张林斌坦言，小区一系列基础设施改造能够顺利推进，首先得益于国家利好政策提供的资金支持；同时，也离不开全体业主长期以来的配合与支持。正是物业与业主齐心协力，才一步步破解了设施老化、资金不足等难题。

新世纪豪园的改造模式，已被东莞市住建局列为典型案例向行业推广。这个“整装待嫁”的成熟社区，水、电、气、电梯、消防、监控均已焕新，正期待外墙更新等利好政策落地，实现进一步的“改头换面”。