近日，东莞日报民生热线22111000接到了市民陈先生的咨询，他表示自己经过多次实地踩盘后，看中了一套建筑面积约115平方米四房，可惜资金预算有点超标。这时有人跟他说，可以做“免息垫首付”或者“零首付”。“0息真的很有诱惑力，可是，俗话说得好，天上不会掉馅饼，世界上也没有免费的午餐， ‘免息垫首付’‘零首付’有没有风险？”

记者了解到，今年以来，房地产市场仍面临调整压力，因此，一些楼盘推出了“免息垫首付”“零首付”“低首付”等营销噱头，部分首付资金不足的购房者被0息、返现等说辞诱惑进行了办理。

多位地产行业资深人士告诉记者，“免息垫首付”“零首付”“低首付”等方式存在风险和不确定性，并非一种可持续的购房方式。

最近就有一个“免息垫首付”暴雷的例子。据了解，自2022年以来，深莞多个楼盘与广东江某源实业投资有限公司（以下简称“江某源”）开展所谓的“免息垫首付”。按照贷款合同约定，首付贷款的本金由业主分期打款到江某源，由江某源负责每月结清业主名下的债务，并支付贷款利息，开发商则支付江某源服务费。

但是从今年6月开始，江某源便以提前还款可返利息、提前和银行结清贷款等说辞引诱业主提前支付本金，但在收到业主提前还款后江某源却并没有履行承诺去银行还款，导致不少业主信用卡债务逾期，征信连带受到影响。

为避免购房者再“入坑”，记者还原了江某源的“免息垫首付”操作模式：在购房时，开发商承诺可以垫付部分首付，且这部分垫付款项可以免息。然而，在实际操作中，这一垫付款项并非由开发商直接提供，而是由江某源通过贷款方式实现。购房者需要在江某源的指导下，以装修贷、消费贷等名义向银行或借贷机构申请贷款，并将贷款资金打入指定账户。在这一过程中，购房者并未与直接贷款平台有直接接触，贷款资料全程由江某源人员收集。

多位法律界人士表示，如果江某源真的存在以各种手段诱导购房者提前支付全部或大部分借款本金，且非法占有，可能构成集资诈骗罪，需要由有关部门依法追究其刑事责任。这种情况建议是购房者向公安机关、派出所等部门报案，或通过司法途径维护自身权益。“更大风险点是，江某源不具备房地产开发资质，不排除该贷款中介公司为空壳公司，可能购房者向法院起诉江某源胜诉后，该公司没有执行能力，无法弥补购房者的损失。另外，在‘免息垫首付’的操作过程中，如果没有开发商背书，购房者几乎是不可能与贷款中介公司签订协议，并提供个人信息给银行机构办理信用贷的，因此开发商也应该承担相应的责任。”

合富研究院高级分析师李兴旺表示，从商品房销售的角度来看，“免息垫首付”“零首付”“低首付”等方式是违规的，往往伴随着开发商垫资、融资、首付贷等操作，本身就是明令禁止的。“这些操作方式看起来似乎没有手续费，但为了及时支付剩余首付款，有些人通过消费贷、金融机构、小额贷公司、中介筹措资金，既会产生新成本，又会产生更多融资风险。尤其是有些机构提供的融资利滚利，一不小心就会掉入金融陷阱。”

据了解，今年3月，东莞市房地产中介协会就曾发布相关提示，禁止房地产中介机构及从业人员以任何方式参与、协助以“零首付”“低首付”的房源宣传和销售代理行为，如有发现，将对涉事房地产中介机构和从业人员列入行业黑名单，将其违规情况通报给行业联盟其他各地市房地产中介协会，并将结果上报行业主管部门。