今年初，东莞城中村改造专项借款落地。3月20日，全市城中村改造工作推进会召开，划定10个市领导重点关注的城中村改造项目。这意味着，我市城中村改造项目按下“加速键”。

作为中央“三大工程”之一，东莞推不掉、逃不脱的历史责任，目前各镇街城中村改造进展如何？项目建设有哪些“硬骨头”要啃？改造过程中，村民工作怎么做，工作难题如何破，工作重点如何抓？记者走进项目改造现场，进行了实地调研。

村民工作怎么做？

从东莞CBD出发，沿东莞大道驶入水乡大道，在东莞西站路口转入望洪大道，大约30分钟，就来到洪梅镇氹涌村城中村项目改造现场。这是一幅热火朝天、新旧交替的建设场景。

已建成的锦绣华苑小区高楼耸立，楼栋之间道路平整，绿化齐备；在建的安置房二期项目“哐当哐当”，建筑工人忙碌穿梭；待拆的城中村巷道狭窄、光线昏暗。从高处俯瞰，待拆房屋的外立面上，大红色“拆”字，错落有致、蔚为壮观。

吴早威是氹涌村干部，也是氹涌城中村项目改造权益人。改造工作全面启动后，他第一批签约、第一批拆迁。今年1月9日，氹涌安置房——锦绣华苑首期集中交付，他搬进了150平方米的新居，成为首批享受现代化居住条件的村民。

锦绣华苑首期由东莞万科代建、中建四局承建，距离东莞西站仅1公里，毗邻水乡大道、洪梅大道，出门就是主干道，未来将实现城轨、地铁“无缝”对接。小区配备了地下车库、篮球场、游泳池，幼儿园、图书馆等学习场所齐全完善，建设品质、档次媲美万科同类小区，其层高、楼距、绿化等，令村民喜笑颜开。

但项目改造之初，村民普遍存在抵触心理。“主要是因为村民思想守旧，长期对村集体信任不足，把城中村改造简单认定为‘土地征收’，担心项目推不下去，拆一半停掉了。”吴早威分析。

工作的转折点发生在2020年9月份。当时，洪梅镇搭建起“1+13”党组织架构，成立临时党委，下设13个临时党支部，并召开东莞西站洪梅单元土地整备氹涌村户代表宣讲会，做到政策宣讲到位、氛围营造到位，凝聚起城中村改造工作的强大合力。

一方面，积极争取村民对城市更新工作的支持，主动提供法律援助，对可能涉及的土地纠纷、产权争议、房屋面积计算、家庭内部分配矛盾分歧等问题，协助进行调解、疏导和处理，多方发力消除村民的各种顾虑，并通过“已签带动未签、党员带动群众、干部带动村民”实现破题。

另一方面，全方位做好舆论宣传工作，组织驻点团队、社区干部以及网格员形成百人团队，主动上门入户做好拆迁解释工作。在项目工地上形成吊塔林立、大干快上的工作氛围，向全镇彰显推动改造的强大决心。

改造难题如何破？

3月20日上午，全市城中村改造工作推进会召开，系统谋划“大中小圈”城中村改造体系，划定未来405个“大圈”改造项目，5年内统筹220个“中圈”项目，年内启动108个“小圈”项目，强化城中村改造的公共利益属性。

放眼全市，各镇街城中村人口密度不同、产业情况有别、地理位置各异。复杂多样的城中村改造，普遍面临着“动力弱、拆迁难、效率低、矛盾多”等四大难题，如何强化公共利益属性，啃下项目建设中的“硬骨头”？

“我们坚持政府主导，着力破解利益平衡难题和征地拆迁难题，实现城市建设和人民群众的多方共赢，打造可持续发展新模式。”东莞西站洪梅单元土地整备指挥部综合办主任卢敏表示。

氹涌村城中村改造项目，是全市目前涉及面积最大、户数最多的政府主导整村拆迁类城中村改造项目。项目范围约1574亩，涉及权益人912户、2428人，被纳入为10个市领导挂点督导的重点城中村改造项目之一。今年初，还获得了住建部城中村改造首批专项借款37亿元。

得益于国家、省市的支持，氹涌村城中村改造项目开拓性地按照“政府主导，连片统筹，整体攻坚，党建先行，民心至上”的工作模式推进，集市、镇、村三方之力，通过片区开发、利益共享，实现经济效益、社会效益共赢。

卢敏介绍，在项目启动之初，统筹考虑商住、基础设施、公共配套等功能板块利益平衡问题，模拟整体开发建设成本测算，制定项目开发平衡方案，利用经营性用地开发收益，填补空地统筹、民房及厂房征拆成本，实现收益平衡。

在补偿方案中，明确无论是否建成四层房屋均可获得相应的“未建权益”，从源头上进行管控。依法组织实施典型“违建”集中强制拆除，以更大震慑力助推促签约工作。

“基础补偿+增值共享”的征拆补偿机制，让吴早威获得了实实在在的发展红利。由于政府提供了10年3.5亿元的集体经济保障，氹涌村股东分红从原来的2000元增加至8000元。吴早威一家的分红，从原来每年1.2万元增加至6万元左右。

政策加持下，氹涌村城中村改造工作势头迅猛。自3月28日洪梅镇召开城中村工作部署会议以来，新增民房签约120栋，整体签约1093栋，签约率迅速突破九成，安置房分三期建设，一期交付率近100%，二期今年底封顶，力争今年上半年完成签约，年内全面完成征拆。

工作重点如何抓？

拆除改造，确保资金来源是重点，也是难点。据介绍，包括氹涌村城中村改造项目在内，我市已有44个城中村项目获得国家专项借款。这意味着，城中村改造项目的“资金网”正在织密。

织密城中村改造“资金网”，还要引入更多经营主体。聚焦重点，我市围绕44个专项借款城中村项目，“10+5”全市重点城中村、现代化产业园项目，强化镇街（园区）政府的主导作用，推动“一把手”下场，形成了政府主导、政府统筹做地和市场化的三种城中村改造模式。

位于东莞大道旁的旗峰新村，毗邻黄旗山和民盈国贸地标建筑群，地理位置优越。该改造项目共涉及拆迁房屋298间，建筑面积总计约5.2万平方米，也是10个由市领导挂点督导的重点城中村改造项目之一。

“我们突出‘有为政府+有效市场’，由东城街道作为做地主体，负责组织开展前期工作，推进协商谈判、拆迁补偿、留守户征拆处置等，项目地块形成‘净地’后公开出让给市场主体。”东城街道有关负责人表示，政府统筹做地城中村改造模式，既能体现城中村改造的公共利益属性，又能吸纳社会资本拓宽资金渠道。

聚焦处置各类历史遗留问题、回迁房建设、权益人补偿款支付和产权证注销工作等工作重点，旗峰新村项目快速推进。目前，整个项目已签房屋269间，移交房屋219间，争取6月底前完成拆除工作。

东城街道火炼树项目，是我市首批“头雁计划”项目，位于市中心城区“黄金双轴”交会的核心地带。项目引进央企华润置地作为改造主体，打出了一套“规划先行＋拆赔入心＋宣传走心”的“更新组合拳”。

着眼城中村改造的公共利益属性，针对拆迁难题，火炼树项目在补偿协议签约率达用地面积和签约人数“双90%”后，探索采取一定的强制措施，通过“集体收回土地+拆除”的方式，于今年2月实现了第一期用地征拆“清零”。

东莞的城中村改造，不仅是旧村改造，还有现代化产业园区建设。当前，“百千万工程”如火如荼展开，城中村改造是东莞加快历史违建整治、带动产业配套、提升人居环境的重要战场和重要抓手，随着一批项目的快速推进，全面掀起城中村改造热潮，促进居民生活品质、产业发展能级双跃升。

【延伸阅读】

明确公共利益属性 加快城中村改造

城中村，被视作“城市里的村庄”，是在工业化、城镇化快速发展进程中形成的历史产物。

早在10多年前，东莞就以市场为主体，启动了“三旧”改造工作。但一方面，市场“吃肉留骨”，部分低利润，甚至无利润的项目无人问津；另一方面，以往多以自下而上的拼凑式小面积改造为主，公共服务配套设施往往难以落实。

“这不仅是民生工程，还是民心工程、发展工程。”市自然资源局有关负责人表示，城中村改造蕴含着城市发展逻辑的深刻更迭。他说，如果说城市化的“上半场”，是用廉价的要素吸引企业，企业吸引就业和人才。那么“下半场”的逻辑是，优质的城市生活和公共服务吸引人才，人才吸引企业，企业创造繁荣。

2023年，中央出台政策，鼓励“在超大特大城市积极稳步推进城中村改造”。今年以来，国内多个城市宣布城中村改造专项借款落地，东莞也已有44个城中村项目获得国家专项借款，这为全市城中村改造项目按下了“加速键”。

而在前不久，东莞市发布《关于深化空间革命有序推进城中村改造的实施意见（公开征求意见稿）》，提出加快推进东莞市城中村改造条例立法工作，打造东莞特有的城中村改造模式。

上述负责人表示，城中村改造政策设计的核心，就是明确公共利益属性。在国家鼓励支持的大机遇下，东莞逐步打通“钱、地、人、产业”等改造堵点，加快推进城中村改造，既可以让城市“旧貌换新颜”，大幅提高基础设施水平，又能消除安全隐患，提供更多宜居宜业的生活生产空间。