2023年，东莞房地产市场整体处于筑底阶段。一手楼市表现为“前高中低后稳”，复苏持续性不足，尽管下半年利好信号频出，但对需求端刺激效果明显减弱。受新房交付风险、二手挂牌量激增、业主心态放低议价空间大等因素影响，二手楼市表现好于一手。

如何才能正确而又全面地看待2023年东莞楼市？记者整理出政策、成交、供应、土拍、千万级豪宅、库存、二手房等7个关键词。

关键词：政策

进入政策宽松期

2023年，东莞楼市进入政策宽松期，且从年头持续至年尾。开年，迎头便是利好：东莞全域解除商品住房限购；随后正式发布差别化住房信贷政策，东莞全域购房统一政策，且不查房，不再区分普通住房和非普通住房（面积>144平方米），首次购房（无房无贷）首付最低2成。

3月底公积金贷款政策“优惠加码”，首付比例首套最低2成、二套最低3成；款供收比从50%调高至55%；首套贷款最高限额提高至100万元，二套提高至60万元。4月初，东莞宣布，自2023年4月3日起实施二手房“带押过户”。

下半年，政策暖风吹得更加强劲。8月31日，东莞正式官宣“认房不认贷”。9月11日，东莞调整公积金政策，可提取公积金用于支付首付款；同日，放宽港澳居民在莞购房条件。11月14日，东莞发布新建商品住房销售价格申报新政，未售房源自取得预售证或自上一次调整满30天可调整销售价格。12月20日，东莞全域划入深圳都市圈。

关键词：成交

前高中低后稳

据东莞市住房和城乡建设局官网信息，2023年，全市一手住宅网签302.9万平方米，同比减少12%，明显低于历史平均水平，创近17年同期最低。

从分月份来看，东莞一手楼市表现为“前高中低后稳”。经过2、3月份报复性反弹后，成交开始回落；8月份达到最低；“金九银十”，楼市传统旺季+开发商大打价格战，成交有所回升；但到了11、12月份，复苏又乏力了。

从分镇街（园区）来看，全市超7成镇街（园区）成交回落，约三分之一的镇街（园区）同比跌超5成，成交前四镇街（园区）（松山湖、虎门、凤岗、南城）合计占市场份额37%，近6成镇街（园区）房价回调。

从分片区来看，唯松山湖片区成交（套数）正增长，同比增长近4成；城区片区全年成交先扬后抑，总体回落约2成。

关键词：供应

轻度供过于求

合富大数据显示，2023年东莞一手住宅供应量约379万平方米，同比微增1%；统一剔除配建/回迁房/安居房等特殊房源后294万平方米，同比略减7%。同时，统一剔除特殊房源后一手住宅成交约262.5万平方米，同比略增6%;

因此，2023年东莞一手住宅供需比(剔除特殊房源)为1.12:1，延续2022年轻度供过于求，总体可控。

关键词：土拍

成交8宗揽金约77.9亿元

2023年，东莞商住地供应10宗，成交8宗，揽金约77.9亿元。土地市场表现冷淡。

不过，值得一提的是，土地市场出现了年终翘尾行情。12月14日，经过140轮鏖战，保利以总价180990万元拿下东莞CBD编号2023WR010地块，折合楼面地价29241元/平方米。

另外，通过土拍，东莞房地产市场再添一新面孔。6月28日，历经65轮竞价，厦门建发以总价145961万元，将南城西平2023WR003地块收入囊中，折合楼面地价25999元/平方米。由此，厦门建发首入东莞。

关键词：千万级豪宅

前三季度千万级豪宅成交1007套

2023年，是东莞豪宅爆发的一年。中心城区和松山湖多个豪宅项目相继入市，引发一阵阵市场热潮。

2023年，也是东莞豪宅爆卖的一年。克尔瑞数据显示，2023年前三季度，东莞千万级豪宅成交了1007套，位居全国第八。这个数据已经超过了2022年，较2022年增加约42%。

合富研究院高级分析师李兴旺表示，豪宅，特别是资源型豪宅，已成为东莞楼市的“硬通货”。“因为高净值人士普遍认为，在当前市场行情下，只有占据城市稀缺资源的豪宅才会有较好的抗性，才能从容穿越任何周期，尤其是一些城市核心资源和自然生态资源融合度较高的核心资产。”

目前，天骄国际、东莞香港中心蓄势待发；建发·缦云、金地·青雲境、东莞悦府二期、德天·凯旋府不久前刚刚入市；万科·瑧湾汇、万科·瑧山汇、万科·松樾在热销中；鹏瑞·天玥处于尾货阶段。东莞千万级豪宅市场愈发繁荣，有望冲刺更高目标。

关键词：库存

整体库存去化承压

瑞城搜研究院数据显示，截至2023年12月，东莞全市在售项目住宅库存489万平方米，接近2019年的库存水平，但月均去化速度仅为2019年的48%，库存消化周期约22.45个月、接近2年。此外，存量市场供需错配，在售存量中110平方米以下的刚需产品占比高达59%，刚需消化乏力，改善客群观望，整体库存去化承压。

与此同时，已开工未上市量约有600万平方米，2024年的楼市住宅总可售量（广义库存）达1100万平方米。虽然近两年拿地、新开工量均已创新低，但是，按照过去12个月的平均去化速度计算，消化周期仍高达4年。“未来降价促销将成为去库存，尤其是刚需产品销售的最有效的营销手段。”瑞城搜研究院总经理王斌说。

关键词：二手房

挂牌量激增

2023年，二手住宅挂牌量激增。诸葛找房官网显示，截至2023年11月中旬，东莞二手房挂牌量高达约10.4万套，较7月增加了近1.6万套，是深圳二手房挂牌量的近2倍之多。

市住建局数据显示，2023年东莞二手住宅网签面积为314.94万平方米，同比增加49.5%。2023年政策利好不断，二手市场活跃度较好，成交量反超一手。

更重要的是，剔除受寒潮影响比较严重的两周（2023年12月11日-17日和2023年12月18日-24日），最近东莞二手住宅网签套数已有8周保持在500套以上；同时，网签均价已连续6周保持在20000元/平方米以下。

“网签套数和网签均价都连续数周保持稳定，意味着市场已经基本接受当前这个价格，也意味着东莞二手楼市已经筑底。”中原地产研究院执行院长车德锐表示，从目前买卖双方的心态来看，已经过了僵持阶段。卖家的心理底线已基本到底；买家的心理底线则是房价要降到合适的水准。“目前，这两条线已经很接近了，买卖双方博弈将进入新的阶段。”

目前，无论是一手楼市，还是二手楼市，量价走势趋于稳定，显然均已基本筑底。

2024年开年前两天，就有两个大礼包从天而降。1月1日，市住建局通过官方平台“莞e认购”宣布，即日起取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限，具体的房贷利率由各商业银行根据市场化、法制化原则自主确定。目前建设银行、工商银行、中国银行等多家大行已开始执行，首套利率最低可做到3.8%（LPR-40BP）。

1月2日，市住建局又宣布，即日起东莞正式启动“双（多）证合一”工作，备受市民关注的“双（多）证房”问题将得以解决。

“可以预见，2024年政策将持续宽松。”王斌表示，从长期来看，东莞楼市依然值得期待，作为新一线城市，东莞有着非常好的基础，一方面是东莞自身经济、产业、人口的基础雄厚；另一方面东莞全域纳入深圳都市圈，伴随着城市群的发展，东莞也将水涨船高。