关于《东莞市“工改M1”项目工业生产用房产权分割及分割转让不动产登记实施细则（试行）》的政策解读

一、起草背景

支持“工改M1”项目工业生产用房分割转让，是坚持制造业当家，聚焦“科技创新+先进制造”，加快打造现代化产业园区的一项重要措施，有利于拓展一批面向优质企业的高品质工业上楼空间。广东省自然资源厅于2019年3月印发《关于明确工业物业产权分割及分割转让不动产登记有关事项的通知》（粤自然资规字〔2019〕3号），明确各地市可根据通知精神，结合当地实际制订实施细则。在省文件的指导下，立足我市实际，规范明确关于“工改M1”项目工业生产用房产权分割及分割转让不动产登记有关事项，支持和鼓励建设高标准厂房和工业大厦，为我市制造业高质量发展提供重要支撑。

二、预期效果和影响

通过明晰和规范工业生产用房产权分割及分割转让不动产登记有关事项，有力破解当前“工改工”难题，提高市场参与积极性，加快现代化产业园区建设，促进我市制造业高质量发展。一是解决“工改工”回迁安置问题，腾挪更多连片产业空间。将原来分散在土地上的各类零散主体进行集中安置，提高产业园区节约集约用地程度，以便腾挪出更多的连片净地用于招引龙头企业。二是满足中小企业空间需求，留住更多成长型企业。通过提供标准化、可分割的产业用房以满足中小型企业在空间、产权、融资等方面诉求，让更多的初创型、成长型企业可以安心留在东莞发展壮大。三是改善“工改工”项目资金回笼问题，提高市场参与积极性。有效解决开发主体资金回笼问题，缩短“工改工”项目投资回报周期，可进一步提高市场参与实施“工改工”的积极性。

三、内容说明

《实施细则》共计6章31条。包括：总则、产权分割规定、分割转让规定、不动产登记办理规定、抵押权登记办理规定、附则。主要内容如下：

（一）明确适用范围。适用于四类项目的工业生产用房的分割及分割转让不动产登记：1.符合现代化产业园区片区统筹规划，且国有出让的“工改M1”项目；2.符合国有土地面积15亩、容积率3.0以上的存量“工改M1”项目；3.因实施政府主导连片“工改工”而建设的工业安置房项目；4.其他经市政府同意分割的项目。同时，与优质产业空间有关分割销售工作做好衔接。

（二）明确产权分割最小单元要求。“工改M1”项目的工业生产用房可按幢、层等固定界限为基本单元分割，层是工业生产用房产权分割的最小单位。每层的套内建筑面积不少于1000平方米。同时，按照尊重历史原则，衔接本细则印发实施前在建或已竣工的存量“工改M1”项目，明确可按每层套内建筑面积不少于500平方米执行。

（三）明确分割转让基本规定。一是分割转让比例。划分为三种类型：1.现代化产业园区内“工改M1”项目工业生产用房最高分割转让比例为100%。现代化产业园外的“工改M1”项目原则上不允许分割转让。2.因实施政府主导连片“工改工”而建设的工业安置房项目工业生产用房最高分割转让比例为100%。3.存量“工改M1”项目及其他经市政府同意分割的项目工业生产用房最高分割转让比例为70%。二是分割转让方式。明确通过现房销售的方式进行工业生产用房分割转让。三是受让主体资格。明确受让方须在“工改 M1”项目所在地注册并开展经营活动。

（四）明确分割转让不动产登记规则。明确了工业生产用房首次登记、增量工业生产用房转移登记、存量工业生产用房转移登记等不同情形相关要求。存量“工改M1”项目及其他经市政府同意分割的项目原则上在项目竣工验收后，申请对国有建设用地使用权及房屋所有权办理首次登记、按工业生产用房总计容建筑面积扣除赔付或贡献用房建筑面积后的30%办理增量工业生产用房转移登记；在项目达到“自持及分割转让用房方案”约定标准条件后，申请对剩余可分割转让工业生产用房办理增量工业生产用房转移登记。

（五）明确抵押权登记办理规定。明确了工业生产用房办理抵押权登记相关情形以及首次抵押登记、抵押变更登记相关要求。

（六）明确监督管理职责。各镇街（园区）负责“工改M1”项目“自持及分割转让用房方案”审查确认，按照法律法规及投资监管协议条款对开发主体和入驻企业的生产经营活动进行监管，落实安全生产和消防安全主体责任。市自然资源部门负责“工改M1”项目总体实施方案审查；市住房和城乡建设部门负责“工改M1”项目规划建设期间的监督管理、现售备案及网签备案等相关工作；市不动产登记部门负责不动产登记相关工作；市工业和信息化部门会同市投资促进部门负责制定“工改M1”项目产业准入、监管及退出等工作机制，指导镇街政府开展项目“自持及分割转让用房方案”审查并落实监管工作；各负有安全生产监督管理职责的部门在各自的职责范围内对“工改M1”项目的安全生产工作实施监督管理。