一年之计在于春。2023年伊始，东莞市新一轮“三旧”改造（城市更新）工作的纲领性文件正式出台，《关于聚焦先进制造打造高品质空间 全面加快“三旧”改造的实施意见》（以下简称《实施意见》）对外公布。
《实施意见》提出了四大原则，以及“公开透明、减负让利、提质增效”三大关键词。东莞将坚持全市自上而下的“一盘棋”规划，最大限度减少博弈空间，稳定社会改造预期，简化审批流程，形成“有为政府+有效市场”双轮驱动格局，全面指导东莞“三旧”改造工作积极稳妥、有序高效推进。
强化政府统筹 全市“一盘棋”规划
《实施意见》共分为总体要求、强化规划引领、强化重点改造、强化规则透明、强化机制创新、强化实施保障6方面22条内容意见。对东莞构建新发展格局，以“三旧”改造推动高质量发展，聚焦先进制造，打造高品质空间，全面加快“三旧”改造提出指导意见。
《实施意见》指出，近年来，东莞市“三旧”改造工作在激发市场动力、实施“工改工”三年行动计划、城市综合环境整治等方面取得了积极成效，但同时也存在博弈空间较大、改造布局分散、项目品质参差、时间成本过重、补偿预期攀高、产业空间被挤压等问题，必须进一步深化改革，推动更高质量发展。
《实施意见》表示，在“双万”新时期，“三旧”改造要坚持“科技创新+先进制造”城市特色，明确政府与市场的定位与边界，全面强化政府统筹，突出市级规划引领，融入城市发展谋划，构建更加公平公开的政策体系，营造更加宽松透明的市场发展环境，以“有为政府+有效市场”双轮驱动，推动东莞市“三旧”改造迈向更高质量发展。
《实施意见》提出“四大原则”，强调坚持“三旧”改造不动摇，聚焦重点区域连片改造，打造阳光工程，长短结合持续打造高品质空间。值得注意的是，《实施意见》强调，“三旧”改造是全市工作的重中之重，要从“自下而上”的拼凑式规划转变为全市“一盘棋”规划，建立公开透明的“三旧”改造政策体系，最大限度减少博弈空间，降低制度性交易成本。
大中小“三圈”推进连片集中改造
《实施意见》从强化规划引领，构建适应城市发展的规划管控体系；强化重点改造，打造连片高质量发展空间；强化规则透明，营造公开高效的政策环境；强化机制创新，形成多方共赢的良性循环等四个方面提出政策措施，推动东莞市“三旧”改造迈向更高质量发展。
《实施意见》指出，东莞将建立“三旧”改造专项规划－片区统筹规划－单元规划的规划管控体系，打造连片集中的“大中小圈”改造格局。通过“大中小圈”分级规划统筹，全面强化“三旧”改造规划的整体性、引领性、实施性，将城市空间谋划转化为项目落地实施，扭转“规划跟着项目走”的局面。
《实施意见》明确各镇街（园区）5年内改造目标、规模、时序，并划定5-10平方公里的重点改造区域即“大圈”，作为“三旧”改造主战场，改变过去分散式的改造格局。
基于“大圈”识别“中圈”即重点改造片区，以1-3平方公里的空间尺度，编制片区统筹规划，作为项目实施的协调平台与管控抓手，统筹片区内规划布局、交通路网、公建配套、开发容量、单元划分和实施时序等内容，构建连片的优质生活、产业社区。
“小圈”即改造单元（项目），以500亩以内为空间尺度，编制单元规划，落实片区统筹规划要求，深化用地边界、地块指标、用地移交、绿地建设等规划管控内容，提出建筑布局、立面设计等建筑概念设计要素，明确规划实施路径。
简化改造流程 减少模糊博弈空间
在打造连片高质量发展空间上，《实施意见》强调，各镇街（园区）要谋划若干500亩以上的政府统筹连片“工改工”片区，政府全面主导实施前期工作，1年内完成首期拆除整备，3 年内全部完成，作为全市硬任务。零碎化“工改工”项目不再办理延长土地使用年限、工业生产用房分割转让，2022年底前已拆除并纳入任务成效的项目除外。
公开高效的政策环境，有助于“旧改”项目的加快实施。《实施意见》表示，建立公开透明的地价计收方式和容积率计算规则，形成区片地价“一张表”和区片容积率“一张图”，通过信息化系统向社会公开结果，减少模糊博弈空间。制定全市补偿安置成本核算指引，分类明确补偿标准，鼓励通过物业置换和增值共享，实现长远发展。
记者了解到，《实施意见》中，东莞将简化“三旧”改造流程为前期工作、确认主体、实施方案、开发监管四个阶段。前期工作阶段，镇街（园区）政府作为责任主体，可根据需要公开招引专业技术机构，协助开展规划研究、权益核查、意愿征询、资产评估、公开交易方案编报等前期工作，不再统一招引前期服务商。
为提升审批效能，《实施意见》全面实施围合互联审批，原则上每个阶段只征求一次意见，减少反复决策，全面推进全环节审批事项网上申报、网上审批、 网上办结。
【政策解读】
推进“三旧”改造，是东莞市优化城市空间结构、提升城市空间品质、提高存量资源利用效率的重要抓手。《实施意见》通过全面强化政府统筹，理清政府与市场的边界，让政府担当更大的使命责任，让市场获得更高的确定性，切实优化提升东莞“三旧”改造结构、质量和效率。
关键词①：强化政府统筹
政策原文：坚定不移推进“三旧”改造，强化政府主动统筹、主动服务，引导市场积极有序参与，保持“三旧”改造的充足动力和良好氛围。
政策解读：“三旧”改造是我市节约集约用地的主战场，《实施意见》的出台，是对社会表达的决心：“三旧”改造不是东莞的短期任务，而是必须坚持下去的长期和肩负历史使命的重大战略。
对于高开发强度的东莞来说，要实现高质量发展，只有也必须坚定推进“三旧”改造，这是东莞今后城市发展战略重心，也会投入更大力度更高维度的支持，确保“三旧”改造的发展动力进一步增强，也充分希望和欢迎社会各类资本踊跃参与东莞的“三旧”改造市场。
关键词②：全市“一盘棋”规划
政策原文：构建基于国土空间规划的“三旧”改造规划体系，从“自下而上”的拼凑式规划转变为全市“一盘棋”规划。
政策解读：《实施意见》的出台，表达了对连片改造的决心，自下而上和零碎化的改造注定不可持续。
在国土空间规划引领下，要改革原“三旧”改造自下而上的拼凑式规划，转向全市自上而下的“一盘棋”规划，并且敢于啃硬骨头，要改就要强化连片谋划、连片改造，促进城市形态从均质分散转向重点区域和大平台大空间集聚。
《实施意见》将同步推进新旧政策衔接的问题，完善衔接机制，明晰有关适用标准，短期将继续大力推进存量项目落地，持续带动城市空间优化，长期坚持“科技创新+先进制造”，聚焦连片产业空间拓展与城市综合环境整治，打造更多体现高质量发展新政策导向的新项目，推动政策落地。
关键词③：公开透明
政策原文：改革单一主体挂牌招商模式，创新设立“公开招引实施主体”模式。
政策解读：阳光是“三旧”改造必须坚持的方向，公开清晰透明是对市场最重要的红利之一，《实施意见》回应社会和市场的关切诉求，进一步构建精简高效的审批制度、明确清晰的市场规则、共建共享的利益平衡机制，最大限度减少博弈空间，形成对全社会开放、成本直观透明、效益明码实价的交易机制，全面增强各类资本参与“三旧”改造的信心。
改革单一主体挂牌招商模式，重点有三个着力点。第一，前期工作要强化政府统筹，让政府承担更大的担当。第二，市场主体可在市公共交易资源平台通过公开竞价方式确认为东莞市“三旧”改造项目实施主体（拟土地受让方），并限期内完成改造单元的土地整理，进行改造开发建设，土地整理和要约收购时间将相比单一主体挂牌模式进一步延长。第三，在公开交易方案中要明确规划方案、区片容积率、区片地价，让市场主体有明确稳定的利益预期，让改造收益清晰透明。
此番改革，让实施主体将主要精力集中到谈判协商、投资开发建设等领域，让规划调整、权属初查等前期工作回归政府本位。
关键词④：减负让利
政策原文：简化“三旧”改造流程为前期工作、确认主体、实施方案、开发监管四个阶段。全面实施围合互联审批，减少反复决策，加强信息化审批。
政策解读：《实施意见》强化降本让利，简化审批流程。
此轮改革，更加关注构建一个宽松的、降本让利的投资环境，比如政府统筹前期工作，核心就是要政府牵头解决前期各项不稳定性因素与历史性问题，稳定预期收益，降低前期工作因不确定性带来的巨大成本。
效率就是价值，高效率就能降低成本，因此此轮改革突出对流程的全面优化，能简则简、能并则并，将原本19个环节串联流程，整合为前期工作、确认主体、实施方案、开发监管四个阶段，大幅压缩审批流程与材料。
强化前期工作决策机制，核心是实现“一次决策、一并审批”，通过政府提级审查，明确整体战略意图，稳定改造格局，给予项目更明确的改造方向，避免因项目定位不清晰，多次来回推倒重来，让市场更有确定性。
关键词⑤：提质增效
政策原文：强化规划引领，构建适应城市发展的规划管控体系。
政策解读：“大中小圈”分层分级规划体系，强调“三旧”改造向重点区域集聚，改变过去零散改造的结构。
《实施意见》强化政府规划统筹，全力推进连片“工改工”，大力提升城市品质，将政府主导、连片净地作为新一轮“工改工”行动的发力点。“工改工”将回归强公共利益属性，由属地政府全面下场推进，降低“工改工”综合成本，降低优质产业落地的成本。
新政针对改造项目实际推进中的各类难题，在利益平衡、联动改造、土地统筹、补偿推进、产业监管等方面，进一步全面完善政策机制。特别是针对“三旧”改造的突出难题，比如公有资产、无主财产认定等，将进一步明确操作规范，扫清制约“三旧”改造项目的各类难题，给予市场明确清晰的规则和路径，让“三旧”改造项目更高效落地。
