“房子已经到装修尾声，我们只希望能如期入住，并不是非要退房。”近日，在‌东莞市第三人民法院（下称“‌东莞第三法院”）凤岗法庭调解室内，业主陈先生签完调解协议后向承办法官坦言。

此前，开发商因逾期交楼，7户业主诉至法院，32户业主也准备起诉。东莞第三法院凤岗法庭运用“示范判决+批量调解”机制，总结系列案争议焦点，引用2宗生效判决向系列案当事人释法明理，实质化解39起纠纷。这既守护购房群众合法权益，也兼顾房企生存与交易秩序稳定。

楼盘逾期交房起纷争，就案办案还是一揽子化解？

2024年，开发商与39户业主签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定于同年8月1日前交付房屋，交付条件为取得建设工程竣工验收备案证明文件。

然而，案涉楼盘于2024年8月27日完成竣工验收，直到2025年5月29日才取得备案证书。

陈先生等7户业主认为逾期已超180日，依约享有解除权，遂诉至东莞第三法院凤岗法庭，请求解除合同，由开发商返还首付款、赔付已付按揭本息及违约金。

开发商则抗辩，起诉前已通知收楼，部分业主已完成装修、购置家电，房屋完全具备居住条件，不同意解除合同，仅愿承担逾期交房违约金。

承办法官在庭前调查发现，第一批存在逾期交房情况的业主共39户，除了7户已经起诉的业主，32户业主准备诉至法院，还有业主向房管部门进行投诉。

“如果简单就案办案、全部机械判令解除合同，将引发按揭贷款合同解除、房屋抵押注销等连锁反应，房企经营承压，不利于业主权益真正落地。”

承办法官分析后，多次联系开发商，逐项核实项目进度、验收节点、企业资金运转、履约能力等关键事实。

经调查，案涉楼盘项目一期544套房屋中已售94套，79户业主已完成收楼。主体工程全部完工，不存在烂尾风险，逾期系备案流程延误而非恶意停工。多数业主已实际占有使用房屋；开发商具备一定赔付能力，但大规模解除合同将冲击项目存续，损害全体业主整体利益。

两案精审确定裁判标尺，批量纠纷实质化解

在全面查清个案事实、摸清楼盘整体现状后，凤岗法庭召开法官会议，法官研讨系列案的裁判思路、法律适用，最终确定了“示范判决+批量调解”的解纷思路：选取代表性案件进行审理，用示范判决树立类案标尺；再依托生效判决批量调解、推动诉前和解，督促开发商主动与未起诉业主协商赔偿，一体化处置全部涉众纠纷。

凤岗法庭法官选取两起示范案例，厘清三个关键问题——

其一，何时算“逾期交房”？合同明确以取得竣工验收备案证明为交付条件，故逾期时间应算至取得备案证书之日，此前虽已完工验收，仍属逾期。

其二，逾期较长，能否支持业主解除商品房买卖合同？开发商逾期虽构成违约，但属“一般违约”而非“根本违约”：房屋已通过验收、完成备案，不存在质量问题，业主也已收楼装修、实际入住，买房安家的心愿能够实现。若此时解除合同、退房退款，反而会让业主陷入“钱房两空”的风险，也让房企面临项目崩盘的困境，不符合诚实信用原则，故不予支持解除。

其三，违约金怎么算？自合同约定交房次日算起，至取得备案证书之日止，按房屋总价款日万分之一的标准核算。

两起案件一审判决驳回业主解除合同等诉求，判令开发商支付逾期交房违约金，业主上诉后，东莞市中级人民法院二审维持原判。

两起案件判决生效后，凤岗法庭组建“承办法官+驻庭调解员”解纷团队，解纷团队分别向5户业主告知裁判认定的事实与法律适用标准，统一拟定调解方案。最终5户业主与开发商全部达成调解。

随后，凤岗法庭组织未起诉业主与开发商集中协商，最终32户业主选择诉前和解，与开发商在诉前签订了逾期违约金补偿协议。

从“案例精审”到“批量化解”，东莞第三法院凤岗法庭以示范判决定分止争、以批量调解息诉止争，既守护群众安居权益，也兼顾房企生存与交易秩序稳定，为批量纠纷化解提供了可复制、可推广的基层样本。