1月20日，全球房地产服务和咨询顾问公司戴德梁行发布《2025年东莞写字楼市场报告》。报告聚焦分析东莞中心城区甲级写字楼市场供需情况，同时结合宏观数据及城市发展预测未来市场走势。报告显示，2025年东莞中心城区甲级写字楼净吸纳量上升至7.7万平方米，是2024年的5.7倍，带动空置率同比回落4个百分点。

“以价换量”激活企业升级搬迁需求

根据报告，2025年，东莞中心城区暂未有新甲级写字楼项目投入使用，部分未完工项目进入积极招商蓄客阶段，市场存量维持在约192.8万平方米。企业租赁写字楼的新增需求持续疲软，写字楼市场面临去化压力，多数业主继续下调租金以提升项目的竞争力。2025年，东莞中心城区甲级写字楼平均租金较2024年进一步下降7.8%至每月每平方米48.2元，降幅较2024年收窄6.2个百分点。

写字楼的“以价换量”为企业从老旧物业升级搬迁至优质楼宇提供驱动力，在年内未见新供应的情况下，存量甲级写字楼的空置面积也因此得以继续去化。2025年全年，东莞中心城区甲级写字楼净吸纳量上升至7.7万平方米，是2024年的5.7倍，带动空置率同比回落4个百分点。其中，南城总部基地、东莞CBD空置率分别同比下降7.3个百分点、4.8个百分点，在2025年年末均回落至40%以内。

UCC寰宇汇金中心坐落于南城总部基地核心区。“截至2025年11月30日，UCC寰宇汇金中心甲级写字楼已入驻1386户，与2024年同期相比增加了77户，增幅达5.9%。”UCC寰宇汇金物业相关负责人说道。

戴德梁行研究院副院长、华南及华中区研究部主管张晓端分析，2025年东莞中心城区写字楼市场，从租赁企业的行业性质来看，按数量计，TMT行业占比24.2%，新材料、云计算、软件开发、通讯卫星等行业的公司均有租赁活动；商贸及零售行业占比15.2%，服饰、家具、医疗用品公司均有贡献；专业服务业占比14.6%，以律所、企业人力/财会服务提供商、广告设计公司、赛事组织服务商为主。“2025年前11个月，东莞外贸进出口总额保持14.3%双位数的高同比增幅，1.4万亿元的规模创历史同期新高，稳居全国第五，企业、产品出海等跨境贸易相关需求增长为写字楼租赁带来亮点。我们看到电商平台、供应链服务、货运代理、船舶租赁等类型的公司正相继租赁甲级写字楼，一方面受业务扩张所需，另一方面也提升了员工的办公环境和企业形象。”

未来供应集中在东莞CBD

报告显示，未来三年，东莞中心城区预计将有约105.2万平方米的甲级写字楼陆续投入使用，其中东莞CBD的占比为73.0%，目前部分来自金融、专业服务业的企业已在该区域开始询租，预计2026年企业办公场所需求将向该片区延伸。

“2025年，我们留意到市场上部分商务空间企业注册数量有所增加，商务空间以完善的办公设施设备配套、灵活的租赁条件为优势吸引企业入驻。局部行业向好发展有望提振他们对办公空间扩容需求。与此同时，随着市场进入存量时代，部分项目主动进行调改升级，传统楼宇向绿色建筑方向发展不仅可以延长建筑的使用寿命，更重要的是可以进一步实现资产价值提升。”戴德梁行华南区项目及企业部副董事总经理、项目顾问及代理部主管杨薇说。

戴德梁行东莞公司负责人张国华表示，随着东莞市内以及连接周边城市的轨道网络密度的增加，为区域之间实现互联互通、融合发展提供基础，也将为生产要素自由流动提供便利。与此同时，2025年末万象滨海购物村的开业引起了莞深，乃至大湾区市场的关注，为滨海湾新区注入活力的同时，也将促进片区实现产城融合、能级跃升。

/名词解释/

吸纳量：指在甲级写字楼市场中，在一定周期里所发生的所有新租、扩租以及退租的加减总和，一般用平方米作为计算单位。计算方法为：新租面积+扩租面积-退租面积。