近日，东莞市第二人民法院虎门人民法庭阳意法官回访虎门镇某小区。明媚的清晨阳光洒落下来，小区里一片祥和。

“阳法官好！”见到阳意的物业公司工作人员和业主们都笑意盈盈。谁能想到，几个月前，这里的物业公司和多名业主还因物业费纠纷对簿公堂，一度剑拔弩张，势同水火。

时间回到2025年2月。这里物业公司向法庭起诉27位业主，追讨物业费欠费及其滞纳金，本金从三千多元到四万多元不等，欠缴时间从一年多至九年多不等。

该系列案到了阳意法官审判团队手里。

“一个小区就有这么多业主不愿缴纳物业费，到底是什么原因呢？”面对高高的卷宗，阳意并没有马上安排开庭，而是迅即和书记员联系双方当事人，听听他们的说法。

物业公司说，交费拖拉的业主还有不少，希望与业主们调解，只收取欠缴的物业费本金，免收滞纳金。而业主们则纷纷吐槽小区的物业服务质量，认为小区公共卫生不到位、公共区域外墙脱落无人修缮、物业服务态度差、安保巡逻不足、电梯年久失修。“等物业公司好好改进服务后，再谈收费！”业主们都断然拒绝调解。

经查，这个小区近三年已有80宗类似的物业服务合同纠纷诉讼案件。根据调查，还有潜在系列纠纷可能爆发，甚或会引发群体性事件。

阳意遂将情况报告给庭长李子青。“法庭不能就案办案，也不能单打独斗！”李子青说。他带领承办法官阳意、书记员张彩盈、法庭调解员陈焯文，前往物业公司主管部门虎门镇房管所了解情况。原来，因物业服务质量和欠缴物业费等种种问题，该小区物业公司与业主们的矛盾已累积近十年。

了解纠纷的来龙去脉后，审判团队在开庭前再次组织双方当事人协商。

审判团队搜集了类案判决，协调双方换位思考，增进互相理解。根据业主们反映的问题，敦促物业公司尽快整改。同时，也向业主们释明有关缴纳物业费的合同义务及相关法律规定。

经审判团队多次耐心协调，就在原定的开庭日期前，法庭能联系上的其中17名业主都与物业公司达成了调解协议。业主们同意交纳拖欠的物业费本金，物业公司则主动放弃滞纳金。

另6名业主因无法直接联系，法庭在依法送达后，公开开庭审理并当庭宣判，支持了物业公司追索物业费的诉讼请求。还有4名意见甚大的业主则提出了反诉请求，要求物业公司公示公共收益、减免物业费、赔偿因电梯故障多次被锁电梯内的精神损害抚慰金等。

为推动该小区的物业公司与业主们良性互动，提升小区物业服务水平，从源头上解决这类纠纷，法庭决定召开一场多方座谈会。

6月11日上午，阳意法官审判团队联合虎门镇房管所、小区所在的新湾社区调解委员会工作人员实地走访小区，邀请业主代表25人、物业服务公司代表举行了座谈会。

在阳意的主持下，各方畅所欲言，气氛热烈。业主代表就小区安保、环境卫生、停车管理等方面提出质疑，物业公司代表一一记录逐项回答，并诚恳地作出了整改方案的承诺。房管所工作人员解答业主们关于物业费和物业管理等方面的疑问，并就小区公共收益应当公示及其信息查询途径进行普及教育；社区调解员就业主们提出的小区周边停车问题进行解答；阳意法官就物业服务合同相关法律规定进行普法，并现场发放审判团队制作的物业纠纷专题普法小册子。座谈持续了约3小时。

这次座谈会，法庭还特地邀请了此前提出反诉请求的4名业主。座谈结束后，审判团队组织这4名业主与物业公司逐个进行沟通，也都顺利调解了。业主们当场缴纳欠费，物业公司也马上落实物业收费优惠措施。调解协议签订后，物业公司撤回了起诉，4名业主也撤回了反诉。

“谢谢法庭！”业主们和物业公司代表都很高兴，表示以后有问题一定会加强沟通，共同维护小区的和谐稳定。

截至回访之日，该小区数月来新发生物业服务合同纠纷案件为零。“虎门法庭将继续加强与房管部门、社区的合作，加大法官进小区普法活动力度，进一步构建完善‘排查隐患+示范裁判+专题普法+源头治理’的全周期物业纠纷化解模式，力促小区物业服务的良性循环，提升小区居民的和谐生活幸福感。”庭长李子青如是说。