近日，东莞市调解协会组织开展了2024年度东莞市典型调解案例征集评选活动。东莞市第三人民法院桥头法庭调解一起关乎群体性民生权益、企业生存发展的房屋租赁合同纠纷案，入选十大典型调解案例！

【案情简介】

物管公司拖欠租金超百万

房东与21名租户诉至法院

2021年，某机械科技公司（以下简称“科技公司”）将65000多平米的厂房出租给某物业管理公司（以下简称“物管公司”），双方签订《租赁合同书》，约定了赁期限、租金、违约责任等。物管公司进场后，陆续将厂房分租给21名租户，用于经营生产。

2023年8月，物管公司以同地段厂房租金下调、资金周转困难为由，请求科技公司适当降低租金，科技公司同意给予减免，但物管公司仍一直拖欠。

在多次协商无果后，科技公司向21名租户发出通知，要求21名租户暂停向物管公司支付租金和水电费。物管公司因未收到租金，多次对厂房采取停水停电措施，租户们被迫停业。

2024年初，科技公司向东莞市第三人民法院起诉，要求解除双方签订的合同书，物管公司限期撤场，并支付租金、违约金等共计1084万余元。21名租户亦起诉要求解除其与物管公司签订的租赁合同。

【纠纷化解】

府院联动、了解诉求、缕清症结

历经四次调解 实质化解涉众型纠纷

鉴于涉诉经营者较多，东莞市第三人民法院桥头法庭收案研判后，立即向辖区镇委、镇政府通报案件情况，启动府院联动工作机制，联合相关职能部门开展纠纷调处工作。

桥头法庭随即委派社区特邀调解员，一同前往案涉厂房现场走访调查，找到物管公司与21名租户核对合同条款，详细登记租户们的基本信息、经营状况、具体诉求、未来意向等，同时，安抚租户们的情绪，引导他们依法维权。

经过前期排查后，桥头法庭厘清科技公司、物管公司、21名租户的具体诉求和争议焦点，向镇平安法治办、司法分局等职能部门通报纠纷处理进展，建议各职能部门运作“诉调、警调、访调”对接机制：桥头法庭开展纠纷调解工作，镇平安法治办、司法局开展法律援助和维稳工作，公安开展厂房园区稳定生产工作，以此将纠纷影响降至最低。

做好联防联控工作后，桥头法庭拟定了诉前调解、集中处理、快速解纷的工作方案，根据科技公司、物管公司、21名租户的情况分类施策，组织法官团队、特邀调解员开展调解。

一方面，特邀调解员建议物管公司需要及时止损的同时，也要换位思考，提出科技公司斥巨资兴建厂房，如今被拖欠数百万元租金，其合法权益受到极大侵害；而租户们租下了合适厂房后，开始投入生产，经营如火如荼，却因科技公司与物管公司之间矛盾不断升级，被迫停工停业，损失颇多。

另一方面，特邀调解员在对科技公司、21名租户遭受损失表示同情的同事，也释明物管公司的难处所在：物管公司费了诸多周折，找到了21名租户承租厂房，然而，受转租率低、同地段厂房租金下调的影响，原本依靠收取租金带来的利润越来越少，物管公司每月处于亏损状态、难以为继。

经过多次讲明事理后，科技公司、物管公司和21名租户的态度终于有所缓和，同意坐下来协商结算各方拖欠款项和新承租方案。

随后，承办法官曾昭串组织三方当事人进行4次现场调解，根据《民法典》合同法的相关规定，依次就租赁合同履行情况、拖欠租金和水电费情况、剩余租赁合同期限及租赁关系的继受问题等进行释法明理，解释各方在案件中的权利、义务、责任，找到各方当事人之间共同利益。

经过曾昭串耐心释法明理，各方对拖欠租金和水电费情况达成一致，但对于租赁关系的继受问题存在较大分歧。为了减少对租户们生产经营的影响，曾昭串组织多次磋商，各方确定了继受租赁关系的合理方案。

历时1个多月，在桥头法庭与镇平安法治办、司法分局、公安分局、村委会合力调解下，科技公司、物管公司、21名租户达成调解协议：科技公司与物管公司解除租赁合同关系，科技公司以直接出租人的身份继受21名租户的租赁关系。为补偿物管公司退出租赁关系，科技公司减免物管公司租金123万元。各方就物管公司退出租赁时产生的租金、租赁保证金、水电费等进行结算给付。

达成调解协议后，曾昭串进行电话回访，督促各方履行付款义务和场地交接。最终，该起纠纷案得以圆满化解。

【案例点评】

构建联动解纷格局

提升基层治理效能

化解矛盾纠纷是人民法院依法履职、参与基层社会治理的着力点，需要充分发挥司法优势，准确辨析、预警潜在纠纷风险，依法化解矛盾纠纷，真正将司法能效转变为社会治理效能。

本案涉及出租人、承租人及21名承租人，当中有中小企业、个体户等，当事人之间矛盾突出，既涉及群体性民生权益，又危及企业生存发展，更与辖区营商环境、社会稳定息息相关。

东莞市第三人民法院以快调、快审、快结为原则，有效运用府院联动工作机制，通过法院诉调对接中心与行政机关及时对接，早发现、早预防、早处置此类“涉企”“涉民生”纠纷，从而有效维护社会和谐稳定，为东莞经济社会高质量发展提供强有力的司法保障。