水乡河西现代化产业园区（下称“河西产业园”），日新月异。这是东莞最大的政府主导“工改工”地块，在全市首次提出建设“安置厂房”、首次统一拆赔标准。

日前，记者再次走进河西产业园，新信息新景致纷至沓来：产业园区占地近7200亩，目前完成土地整备近3000亩；“工改工”片区完成30宗地签约，拆除建筑约40万方；莞台高新产业园首开区开工建设，打造台商在莞“第五张名片”，现已吸引16家台企签约入园；氢蓝时代、中塑新材料等15宗重大产业项目、2宗配套道路项目落地动工，全面进入开发建设阶段……

在“政府主导、连片统筹”模式下，河西产业园正在蜕变新生，老旧厂房拆除重建，现代化产业园区拔节生长。过去，这里以低端产业为主，亩均税收仅1.7万元，处于全市末端水平。当前，高新技术企业抢滩登陆，智能装备、5G技术、电子信息、汽车零部件等新兴产业纷纷布局，为东莞高质量发展注入新动能。

高新企业抢滩登陆

莞台高新产业园位于河西产业园，是为台企量身打造的专属“园中园”，于今年6月24日动工建设。

“这是台商在东莞发展30年来，继台商子弟学校、台心医院、台商大厦、台博会之后，打造的‘第五张名片’。”东莞台商投资企业协会会长、广东莞台高新产业园区建设有限公司董事长陈宏钦告诉记者，莞台高新产业园以低成本拓空间，解决中小台企增资扩产需求，“我们‘团购定制’土地、厂房、政策，抱团发展，发出‘全球台商 进莞来’的号召。”

陈宏钦说，目前，在莞台企3800余家，在新一代电子信息产业、人工智能、精密设备、智能家居、汽车零部件等领域有很大优势。“政府规划和推动，激发企业投资热情。莞台高新产业园将帮助台商继续扎根东莞，把产业做大做强。”

据介绍，产业园从提出构想到落地动工，仅仅用了14个月的时间。目前，首开区已吸引16家台企签约入园，共建定制低成本、高品质厂房25.6万平方米，企业预期投资18.3亿元。

在河西产业园区西南部，智能激光装备数字制造总部项目建设如火如荼。项目投资3.2亿元，目前桩基工程完成七成，预计明年年中，东莞市光博士激光科技有限公司将把企业总部搬迁至此。

“园区定位清晰、规划超前，与企业发展定位相契合。”光博士公司董事长刘武介绍，作为国家高新企业、省专精特新企业，光博士是刀片类切割、打印、自动化设备细分领域龙头，服务于服装鞋帽、手机电脑、智能手表、VR电子设备等客户。“我们看好水乡的布局和未来，迁入河西产业园，有利于提升企业形象、招引优秀人才和产业链协同。”

河西产业园地处水乡新城产业核心聚集地，是一个集智能装备、5G技术于一体的产业生态圈。项目周边有两高速三城际两地铁一大道，一小时内直达广州、深圳，区位条件优越。

目前，园区已招引市重大项目18宗，还有10家企业已签订入驻协议，包括2家“小巨人”企业、4家省市专精特新企业、4家国家高新技术企业，新兴产业集聚效将逐步显现。

全面进入开发建设阶段

河西产业园区所在的这片土地，原是洪梅镇最大的工业园区，属于东莞早期建设的镇村工业园区，平均容积率只有0.7，以纺织、漂染、纸业、皮革等低端产业为主。2019年统筹拆除前，片区税收总额约4663万元，亩均税收仅为1.7万元，为全市末端水平。

2020年5月，河西连片“工改工”项目正式启动。2023年，东莞明确提出“打造现代化产业园区”，计划在五年内整备10万亩连片产业空间，建设60个现代化产业园。在此背景下，河西连片“工改工”片区与相邻的政府土地整备梅沙南产业园区整体统筹推进，成为河西产业园。

市自然资源局有关负责人介绍，现代化产业园区创新“政府主导、连片统筹”的改造模式，按照“产业社区”模式开发建设，直面土地利用破碎、权属零散难题，重点强化产业、空间、运营“三位一体”规划。

河西产业园划定约7179亩连片土地，由水乡管委会携手国企产业平台公司“启洪”开发，瞄准战略性新兴产业，采用“连片净地+产业平台”结合开发策略，构建大中小微企业协同发展的生态圈。

园区以产业用地为主，产业空间占70%，生活配套空间占30%。其中，望沙路以西建设高标准产业园区，望沙路以东建设生活社区，沿江布局艺术中心、邻里中心、湿地生态公园等公共设施，串珠成链，打造魅力滨水岸线、水乡城市客厅，形成“15分钟生活圈+工作圈”融合的现代化产业园区。

作为全市首批四个示范现代化产业园区之一，河西产业园遵循“政府主导、连片开发、单元平衡、统一运营”的原则，由水乡管委会负责主导片区开发建设，落实资金保障，统筹规划、基础设施建设等工作，统一招商，制定产业引进指南和产业扶持政策；洪梅镇负责开展城市更新和土地整备工作。

截至今年6月，园区旧厂房完成签约1107亩，完成率62.7%；空地已签约1816亩，完成率96.3%；宅基地已签约41户，完成率95.3%。目前，一批重大产业项目、配套道路项目、新洪梅中学落地动工，产业综合服务中心、SAP 赋能中心竣工，两岸超5公里的滨水岸线走廊已建成，梅沙大桥通车，全面进入开发建设阶段。

政府下场统筹做地

镇村工业园改造第一难题，就是利益平衡难，这是项目动力弱以及效率慢的核心原因。

为打掉园区建设“拦路虎”，自2021年起，市镇联合直接下场收储整备，通过制定统一刚性的补偿标准、创新物业置换、集中建设工业安置园区、联合执法等措施强力促改。

河西产业园强化工业保护线的刚性管控，杜绝保护线内工改商住，降低赔偿预期。同时，创新物业置换，制定了统一且具有可操作性的赔偿标准，在全市首次提出建设“工业安置房”、首次统一城市更新与土地整备的补偿标准。

“工改工”项目存在拆赔成本高、投资回报率低、重资产运营等痛点，导致市场动力很弱。河西产业园区以政府大统筹、大平衡、大规划、大开发全面破局，采用政府主导与“工改工结合”的土地整备模式，从前端到后端强化全链条管控。

水乡管委会还灵活运用专项债、城中村专项借款等多渠道筹资，通过远期收益解决近期启动资金难题。启洪公司借助政策性金融工具，从国开行获取1.75亿元贷款，为开发之路铺设资金基石。

梅沙村是洪梅镇第二大村，在目前河西产业园区已完成整备的3000亩用地中，有2200亩统筹来自梅沙村。园区规划建设中，引导村集体长远投资，被村民津津乐道。

短短不到四年时间，河西产业区新建一批现代化厂房，一大批优质企业进驻，这让梅沙村党委书记梁广发感慨万千。

根据园区改造要求，“工改居”单元村集体70%的货币赔偿，需投入“工改工”的改造开发，同时对村集体购买的改造后厂房，给予一定的税收返还补助，鼓励村集体长期持有优质产业空间。

“园区建成后，不仅改善了村居环境，还优化本地产业结构和人口结构，预计新增1万常住人口，将极大带动梅沙村商贸、出租房市场。”梁广发算了一笔账，村里除了整备的土地款，还有引进企业的税收返还、“工改工”后村自留以及新购厂房的物业租金，未来将使村集体收入实现从800万到4000万的飞跃。