1月16日，东莞市住房和城乡建设局（以下简称“市住建局”）官网发布《2023年12月东莞市商品住宅网上签约销售情况》和《2023年12月底东莞市分镇街新建商品住宅库存情况》。由此，2023年全市一、二手住宅网签量，全市一手洋房网签均价，全市一手住宅库存等重要数据全部出炉。
2023年一手楼市前高中低后稳
市住建局数据显示，2023年东莞一手住宅网签面积为302.7万平方米，同比减少12%。
从分月份来看，2023年1月份受新冠肺炎疫情影响，东莞一手楼市低位运行。随着国家卫生健康委发布公告，于2023年1月8日将新型冠状病毒感染从“乙类甲管”调整为“乙类乙管”，2、3月份东莞一手楼市成交报复性反弹。但之后便开始一路下滑。
值得一提的是，7月24日，中共中央政治局会议在谈及房地产市场时，首次明确提出，适应中国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策。以此为转折点，下半年中央及东莞地方利好频出，但对需求端刺激时效性明显减弱。8月份东莞一手住宅成交量为全年最低，网签面积仅为14.89万平方米。
“金九银十”，楼市传统旺季+开发商大打价格战，成交又有所回升。但是复苏持续性不足，11、12月份又有所回落。
因此，2023年东莞一手楼市整体表现为“前高中低后稳”。
“以价换量”持续蔓延
市住建局数据显示，2023年12月，全市一手洋房（地面建筑层数超过4层的新建商品住宅）网签1652套，环比增加14%；网签面积为19.26平方米，环比增加8%；网签均价为28306元/平方米，环比降低7%。
11月份，受多个高端豪宅项目集中签约影响，东莞一手洋房网签均价一度回到“3字头”。但是，随着高端豪宅项目网签的减少，12月份又回落到“2字头”。
“据中原地产研究院监测数据统计显示，2023年东莞一手洋房成交均价为31962元/平方米，同比结构性上涨11.5%，主要受2023年以来中心城区和松山湖多个高端豪宅项目集中入市拉高，但从一手洋房成交项目的中位数价格看，价格同比下跌2.4%，整体呈现下行趋势。从季度看，一季度滨海片区降价促销，带领水乡片区、东南临深片区特价房让利促销；下半年价格下行趋势加剧扩大，二季度多个片区项目降价促销自救；三季度保利掀起新一轮降价促销潮，万科非核心盘跟进降价，其中万科·公园里‘大跳水’；四季度以价换量持续蔓延。”中原地产研究院执行院长车德锐表示。
4个镇街新房均价低于1.5万元/㎡
从分镇街（园区）来看，除石排无成交外，全市仅松山湖1个镇街（园区）一手洋房网签均价超5万元/平方米，即51026元/平方米。
在4万-5万元/平方米区间的镇街（园区）有2个，依次是东城49484元/平方米、南城48578元/平方米。
在3万-4万元/平方米区间的镇街（园区）有4个，分别是滨海湾新区39903元/平方米、莞城37068元/平方米、万江35230元/平方米和长安30319元/平方米。
在2万-3万元/平方米区间的镇街（园区）有12个，分别是塘厦28383元/平方米、虎门26734元/平方米、厚街25640元/平方米、大岭山25497元/平方米、寮步24616元/平方米、凤岗24548元/平方米、高埗23496元/平方米、道滘22222元/平方米、大朗21796元/平方米、黄江21665元/平方米、沙田21102元/平方米和茶山20232元/平方米。
在1万-2万元/平方米区间的镇街（园区）有14个，分别是清溪18430元/平方米、横沥18293元/平方米、石龙18129元/平方米、樟木头17711元/平方米、石碣17498元/平方米、中堂17297元/平方米、东坑16782元/平方米、常平16087元/平方米、企石15568元/平方米、洪梅15040元/平方米、望牛墩13548元/平方米、桥头13143元/平方米、麻涌13107元/平方米和谢岗13105元/平方米。值得一提的是，其中4个镇街一手洋房网签均价低于1.5万元/平方米。
一手住宅库存消化周期为20.2个月
根据《2023年12月底东莞市分镇街新建商品住宅库存情况》，截至2023年12月底，全市一手住宅库存508.57万平方米，按照过去12个月的平均去化速度计算，消化周期为20.2个月。
从分镇街（园区）来看，共有8个镇街（园区）一手住宅库存面积超20万平方米，从高到低依次是凤岗46.73万平方米、塘厦40.52万平方米、南城30.89万平方米、虎门30.21万平方米、茶山27.60万平方米、松山湖26.43万平方米、厚街24.83万平方米和麻涌20.01万平方米。
二手住宅网签面积同比增加近5成
市住建局数据显示，2023年东莞二手住宅网签面积为315.09万平方米，同比增加49.6%。从成交来看，2023年东莞二手楼市表现整体好于一手楼市。
其中，12月全市二手住宅网签2110套，环比减少6%；网签面积为23.35万平方米，环比减少3%；网签均价为19713元/平方米，环比微降2%。
“12月份，东莞二手住宅网签量保持稳定，网签均价略有下降，这证明业主‘以价换量’策略效果显著。”瑞城搜研究院总经理王斌表示，从目前整体市场行情来看，二手较一手恢复得好，走势稳定。
