10月18日，华为以底价2.98亿拿下深圳龙华一宗“巨无霸”产业用地，总面积514857.79平方米。

地处湾区腹地、深圳中轴的龙华，是深圳的产业大区，正在聚焦“数字龙华、都市核心”战略目标。在寸土寸金的深圳，一次性拿出如此大面积的土地低价出让，事件的背后显示出龙华通过城市更新和土地整备推动新一轮发展的雄心。

实际上，作为深圳首创的土地开发利用模式，土地整备经过近十年实践，形成了一整套成熟有效的经验。尤其是在龙华区，土地整备工作已经从最初的探索迈入高效运作的跨越式发展阶段，成为国土空间提质增效的有效手段。

▲福城观澜产业地块项目效果图，一座数字经济产业新城即将崛起

“中轴脊梁”

高密度城区拓展空间的“龙华样本”

作为2021年深圳市龙华区十大重点工作之一，土地整备攻坚战正如火如荼地开展，激亢的奋斗旋律再一次激荡在龙华这片热土上。而在梅观创新产业走廊福城观澜产业地块土地整备项目的全力推进中，已率先彰显出了不起的奋斗特质。

2020年龙华明确提出：面向未来打造“数字龙华”，构建“一圈一区三廊”发展格局，打造数字经济先行区，让龙华真正成为深圳“中轴脊梁”。

但空间供应不足成为横亘在打造龙华产业新格局赛道上的一大挑战。关键时期如何跨“坎”突破，搬走这些发展路上的“拦路虎”，将潜在的土地空间优势释放出来？

历史经验一再证明，面对困难和挑战，惟改革者进，惟创新者强，惟改革创新者胜。龙华区的答案依然是——改革，这一根植于深圳特区骨子里的精神，探索更适合区情实际、更具前瞻性的产业用地供应模式。

众所周知，过去40多年，深圳从一个不知名的小渔村发展到今天的国际大都市。但在高速发展中，深圳传统集体经济的单一模式就是盖厂房、收租，这种模式契合特定时代的产业发展需求，但弊端是各利益主体缺乏集中统一规划、各自为战，带来的直接后果就是低端产业集聚、公共文化设施缺乏、城市功能阙如等。

这些问题在龙华显得更为突出。比如，福城观澜产业地块整备项目这片承载着“龙华大计、产业兴城”使命的热土，整备范围达68公顷，片区以工业建筑为主，产值较低、配套不足，项目需拆除建筑物869栋约63万平方米，涵盖村集体物业、原村民私宅、工业厂房等类型，涉及5个居民集中居住区、53个工业园，牵涉群众超万人，是近年深圳难度最大的整备项目之一。

“这一次，龙华区一次性释放68公顷土地，绝不是为了短期快速拉动GDP的紧急动作，而是龙华产业持续发展的必要举措。”有着近十年土地整备工作经验的龙华区城市更新和土地整备局有关负责人表示，作为深圳整备拆迁的“试验田”“推广地”，在福城观澜产业地块整备项目中，龙华总结以往拆迁整备项目实践经验，用好综合改革关键一招，强力推动现行部分规划国土管理工作机制改革创新，最终探索出“政府主导实施、利益统筹为主、国有企业运营、股份公司参与”的土地整备模式。

详细说来，就是在政府主导下，引入国企（深圳市龙华人才安居有限公司）赋予项目公益属性，以利益统筹的方式核算留用土地及整备补偿资金，国企作为留用土地合作主体，负责后续拆赔、留用土地开发建设等工作，解决补偿安置及股份公司可持续发展问题。同时，政府与股份公司“算大账”、国企与小业主“算小账”、政府与国企“算总账”，努力把“蛋糕”做大，提高股份公司积极性，建立多方共享的土地增值分配机制，实现被搬迁人得到实惠、股份公司集体经济得到可持续发展、增加公共住房供应、落实公共利益、释放产业空间等多方共赢的局面。

从梅观土地整备项目的规划方案可以看出，在全部68万平方米左右的土地中，政府获得53万平方米土地，其中四成是开发类用地，剩下六成是公益类用地，用于建设学校、公园、文体设施、道路等。而片区中的股份公司将获得14万平方米左右的留用地，可以用于发展集体经济。

深圳综合开发研究院有关专家认为：“梅观土地整备项目实施完成后，将成为先进产业集聚区，公共配套设施不足短板被补齐，人居环境得到根本改善，最终建成宜居、宜业社区。最重要的是，片区集体经济也将打破此前单一的出租模式。”

▲福城观澜产业地块旁的整备地块，正在按“龙华模式”进行整备

“深圳之最”

25天完成项目签约的背后

面对这样一个项目体量大、群众期盼高、历史遗留问题多、复杂情况多的土地整备项目，从去年11月5日的梅观创新走廊福城观澜产业地块土地整备利益统筹项目动员会，到今年1月20日项目仅用25天就全面完成签约，比原定计划提前22天，创下土地整备利益统筹补偿签约“深圳之最”，并由此形成务实高效、富有创新色彩的“龙华土地整备模式”。

看似寻常最奇崛，成如容易却艰辛。福城观澜产业地块整备项目有381户业主，涉及股份公司、企业、原住居民多方利益，加之项目周边有不少城市更新项目，项目范围内部分地块早期也有更新企业介入，计划实施城市更新，权利人抱团、观望现象突出，补偿诉求多样、期望高。那么，如何赢得业主的普遍支持？催生“深圳速度”的根源在哪里？

“保障群众利益是重中之重。”龙华区城市更新和土地整备局有关负责人直言，土地整备工作是一项群众工作，要始终围绕“以人民为中心”这一主题，带着感情做工作，站在群众的立场思考，用足用尽法律政策，帮助权利人争取最大利益、免除后顾之忧，用实际行动赢得股份公司信任和权利人支持。

“你用情、用心宣讲政策、服务业主，我相信他们也一定能感受到。”土地整备四组副组长王亮介绍，保持政策的刚性和群众路线并无二致，只要当好政策宣讲员、拆迁谈判员、征拆工作服务员、矛盾调解员，在坚守政策底线的前提下为业主争取合法权益，就能赢得业主的信任与支持。更重要的是，统一的补偿方案标准和政策执行口径，让土地整备工作人员在做群众工作的过程中有了充足的底气，也为土整大作战扫清了障碍。

上述有关负责人介绍，拆迁补偿方案由政府与国企制定，在制定梅观土地整备项目补偿安置方案时充分征集民意，几易其稿，高于一般的土地整备项目，既体现政策的刚性，又发挥市场的柔性，解决了传统补偿标准低、纯市场运作建设周期长的难题，保障了权利人的切身利益、集体经济的长远发展。

具体来说，龙华区严格按照利益统筹政策核算、安排留用土地，根据集体资产处置相关政策，规定通过单一来源采购方式引入龙华人才安居公司作为留用土地合作主体，并由龙华人才安居公司发挥市场柔性，在政府部门的指导下，结合周边城市更新、利益统筹项目的补偿标准和项目实际情况，以货币补偿与物业回迁相结合的补偿方式，制定科学合理、实操性强的搬迁补偿安置方案，有效满足了权利人多样化的补偿诉求。

即使仍有业主想钻政策空子，谋求更多个人利益，但在“一碗水端平”的征拆干部面前，那些不合理乃至漫天要价的诉求全部被挡了回去。“有个业主有7套房在同一栋建筑内，谈判时一直想签7份协议，如果不满足要求就不签约。”土地整备一组组长邓才斌研判对方想钻政策空子，签7份协议就可以获得更多利益，“我们明确告诉他政策的刚性不能突破，一个权利人只能签一份协议，这个业主在观望几天后知道无法钻空子，最终选择签约”。

“该落实的政策一分不少，不该开的口子丝毫不动。”上述负责人说，这样的政策要求在业主们于协议书上签下自己名字之前，早已根植他们内心深处，在许多人的眼里，正是因为有了这把公平公正的尺子，在“政府主导、国企实施”的模式下，项目会更快落地，“在全面启动签约仪式之日，便有权利人凌晨12点排队签约。”

▲龙华土地整备奋斗记忆馆，展现了福城观澜地块土地整备的奋斗历程

“存量空间”

新的产业用地正加快“释放”

通过土地整备，福城观澜产业地块释放集中成片产业用地24公顷、高端产业用房超过百万平方米，为龙华全球招引优质企业提供了优质空间保障。

今年6月25日上午，在福城观澜产业地块项目现场指挥部原址上，深圳首家“土地整备”主题记忆馆——龙华土地整备奋斗记忆馆开馆。记忆馆外，钩机的轰鸣声已化作绕梁的余音，昔日的老旧建筑已变为空旷寂寥的废墟，一座集人工智能产业、智慧居住社区、优质配套服务为一体的数字经济产业新城指日可待。

千淘万漉虽辛苦，吹尽狂沙始得金。伴着奋战的号令，龙华土地整备的诗篇仍在续写。在完成福城观澜产业地块土地整备项目后，龙华区趁热打铁、扩大战果，释放攻坚带动效应，迅速把土地整备“战场”转移至新一轮重点产业片区，掀起一轮新的产业空间大作战，集中释放超500公顷用地空间，为龙华构建良好产业链条、产业资源、产业生态，在第四次工业革命中引领数字革命提供强大空间基础。

目前，龙华全区范围内的连片空地都基本纳入到土地整备范围内。新的产业用地正不断加快“释放”出来，放眼望去，尽收眼底连片空地，撑起龙华腾飞的最大底气。

南起梅林关，北至东莞塘厦边界，沿着梅观快速路一路北行，富士康、华为、银星科技园、电子科技大学（深圳）高等研究院、宝能汽车……这条长约20公里道路两侧，一批实力雄厚的高新技术企业和科研机构正在汇集，联通香港和福田等区域的产业、人才、资金等资源向北辐射，链接东莞、广州等地制造业和研发资源，沿途一系列创新“支点”，串起大湾区的“创新项链”，成为一条链接粤港澳大湾区创新产业的中轴脊梁。

从推动工业区“腾笼换鸟”，到探索“工业上楼”模式，推进工业区复合式更新，进入“十四五”新一轮冲刺，城市更新之于拓展龙华产业空间的使命更为重要。

龙华区2021年政府工作报告指出，未来五年龙华区将强化产业空间保障，严守40.72平方公里工业区块线，以平方公里级产业空间整备为重点，力争五年内，政府、区属国企自持产业用房分别新增60万平方米以上、390万平方米以上，确保好项目招得来、落得下、发展好。

路虽远，行则将至。事虽难，做则必成。聚焦“存量空间”精耕细作的龙华土地整备“大作战”一直在路上，续写着属于龙华的、更加精彩的“春天的故事”。

▲千把拆迁户的钥匙，意味着拆迁工作全部完成。这一串串充满时光记忆的钥匙，打开未来之门

记者观察

用足用好改革关键一招

加快国土空间提质增效

摊开粤港澳大湾区的地图，湾区东岸，由香港、深圳、东莞等地串联起的粤港澳大湾区中轴区域，成为整个粤港澳大湾区经济社会发展的主力军。

当前，大湾区建设加速推进，粤港澳城市群建设步伐加快，粤港澳合力推进广深港澳科创走廊建设。然而，东莞土地开发强度逼近极限，后备土地资源空间相对有限，即将面临无地可用的现实困境。

东莞土地空间的利用和改革已经步入“深水区”。如何破解土地制约“瓶颈”？在新时代的发展语境下，仔细剖析充满智慧、胆识和韧性且可供复制的土地整备“龙华模式”，具有别样的价值。

改革开放以来，东莞与龙华经济发展模式类似，在经济发展早期，未被利用和开发的自然资源及生产要素较多，土地、劳动力等要素资源比较丰裕，供给有充分保证，粗放型经济增长方式导致城市“野蛮”生长。

随着经济和城市转型发展，却发现经过40多年的高速发展，积累下诸多制约高质量发展的瓶颈问题。其中，最突出的是空间瓶颈，旧工业园区规划落后、土地利用效益较低、承接优质产业项目空间不足。而且随着城市发展速度的加快，空间需求水涨船高，未来城市更新、土地整备难度也将不断增大。

龙华在空间拓展上取得了较好的成效，但土地约束始终是绕不过的问题。面对“数字龙华”新的发展愿景，龙华直面难题、努力探索一条高密度城区建设新路径，用好综合改革试点关键一招，举全区之力推进土地整备，创新打造了国土空间提质增效“龙华模式”，奋力跑出了土地整备“深圳速度”。

临渊羡鱼，不如退而结网。

“龙华模式”的成功至少可以给我们带来两点启示：一是用好综合改革是关键一招。龙华区紧紧抓住综合改革试点的契机，用好用足综合授权赋予的广阔空间，先行先试、敢为人先，政府主导实施与利益统筹市场化运作相结合，创新采用“政府主导实施、利益统筹为主、国有企业运营、股份公司参与”的实施模式。二是切实保障权利人利益。拆迁补偿方案由政府与国企制定，通过货币补偿与物业回迁相结合的补偿方式，高于一般的土地整备项目，既体现政策刚性，又发挥市场柔性。

站在“双万时代”城市发展新起点上，“龙华模式”为东莞调整土地利用模式、释放土地空间提供了新的思路。东莞必须直面痛点、难点问题，以更大的政治勇气和智慧，发扬当年“敢为天下先”的改革精神，以建设省制造业改革创新实验区为契机，用足用好改革关键一招，因地制宜，从实际出发，综合运用土地整备、利益统筹、规划土地、规划调整等各类“二次开发”手段，发挥各类手段优势，在城市空间治理体制上先行先试，在土地管理制度上深化探索，形成改革“施工图”，跑出改革“加速度”，促进城市更新、土地整备深度融合，加快国土空间提质增效，走出一条极具特色的东莞路径。尤其是要深化产业空间的重组和优化，强化产业导向优化土地收储结构，全力保障连片优质产业用地有序供应，加速打造一批成片连片、具有示范效应和引领作用的精品产业空间，着实破解现阶段高质量产业发展空间不足、空间资源投放分散、土地集约节约利用水平不高等问题，实现“项目等空间”到“空间等项目”的根本转变。

指导单位：市委宣传部

总策划：张树坚

策划：雷石鹏 虞清萍

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