莞惠融城之作——名城舜景湾，即将于9月19日奠基动工。事实上，该项目的消息一经传出，便在莞北乃至东莞主城区市场引起强烈关注。

据了解，名城舜景湾是名城实业的开山之作，也是名城实业副总经理刘家星学成归国后操盘的第一个项目。作为地地道道的石湾人，此次回归石湾，刘家星为家乡带来了什么？名城舜景湾，为何能引起东莞市场的强烈关注？它的客户定位的是哪些群体，产品又是如何设计的？针对这些问题，近日记者专访了名城实业副总经理刘家星。

谈个人

回归石湾，造福家乡

■名城实业副总经理刘家星

东莞日报：据了解，你是地地道道的石湾人。

刘家星：是的，我祖籍石湾，按照已知情况，到我这已经是第五代了。更早之前的，由于时代变迁已经难以追溯了。

东莞日报：可否介绍一下你的学生生涯？也有部分是在石湾度过的吗？

刘家星：事实上，我的学生生涯从没有在石湾度过。我从小就在东莞石龙求学，当年石龙可是广东四大名镇之一，颇为繁华，无论是经济还是城市配套都是比较好的。我是典型的家住石湾，却同时享受着东莞城市配套的人。

我在石龙的求学之路一直持续到初中。初中毕业后，我就去了位于东莞东城的东华高级中学，也是从那时候开始，我开始了我人生的寄宿求学之旅。高中毕业后，我去了中山市的电子科技大学中山学院就读。大学毕业后，我就到美国留学去了。其实从我的学生生涯可以看到，我是离家越来越远。但是，在我踏进社会的第一天，我就想回到石湾，用我所学到的知识回报这片养育了我和我的家族的地方。

东莞日报：此次回归石湾，为家乡带来了哪些东西？

刘家星：我为家乡带来一份礼物，一份富含中国传统文化，但又蕴含着时代潮流的礼物——舜景湾项目。这份礼物将为石湾带来更高品质的生活，更舒适的居住环境，并传递我们在博大精深的中国文化里面得到的启发。

谈区位

东莞后花园“莞北”应运而生

■名城舜景湾区位图

东莞日报：近两年“莞北”成为众多莞、深、广三地客户青睐的置业区域，但还有很多东莞人对石湾这个“莞北热点区域”了解不多，你能简单介绍下吗？

刘家星：石湾地处莞惠广三市交会点，我个人开车试过，半小时左右到达民盈·国贸中心、东城万达广场等东莞主城区热点购物中心。石湾和广州金沙洲的里水非常相似，虽然它的行政管理归属博罗县，但是，去博罗县中心区的距离是去东莞主城区的两倍。在石湾，你看到的小汽车车牌大多都是粤S打头的。

在我们石湾本地人的概念里，我们从小到大都是融入到东莞去生活，无论是语言、饮食习惯、购物、工作，还是上学，我们更多是“莞色”派。从我奶奶那辈人开始，就已经借势石龙火车站、石龙的商业经济发达等因素，把生意、生活放在石龙、茶山、莞城等地方。所以我对石湾的认知就是一个“东莞属性”非常浓的城镇。

东莞日报：作为一个生在石湾，长在石龙的人，你如何看待大石龙片区？

刘家星：小时候，我更多的时候是在石龙生活、上学；同时我父亲大学毕业后也是先在石龙中学教书。所以我感觉“大石龙”是代表着东莞早期的经济发展的典型区域，现在或将来也将是东莞北区域发展的核心区域。无论是石龙早期的经济底蕴沉淀，还是现在轨道交通、商业贸易、工业发展、物流、人口结构、城市建设等等城市硬件配套，都已经循序渐进地成为莞惠广融城的核心板块。“莞北中部枢纽”将会成为“大石龙片区”的历史使命和发展方向，因为随着轨道交通的不断升级进化，周边各镇区的人口结构、文化融合、商贸汇聚、产业群的互补、城市空间的充分整合，我相信“大石龙片区”会重现“四大名镇”的辉煌。

东莞日报：你认为，在大石龙片区，石湾的定位和作用是什么？

刘家星：石湾在行政管理和城市规划等方面会根据惠州市博罗县的城市规划为主导思想定位及发展，但在大湾区顶层设计上，融城互补的主调下，石湾的定位，我个人认为，是承担着大石龙片区的产业发展的延伸、居住功能的主力这两大核心作用。为什么会有这种看法？其实是石湾的地理位置和综合成本的差距带来的契机。首先是深圳、东莞等地的产业升级和增加，急需在用地空间上寻找周边区域进行互补，既能够满足企业发展的适应性，也能够减少人口迁移带来的阻力。感觉就像一道桥梁顺着发展大势，让企业主和相关产业链的人群快速顺畅地交互。另外，随着周边城镇居住用地越来越稀缺，以及房价差距的增大，通勤难点的突破，以及学校、生活等相对应的城市配套逐步完善，居住性价比更高的石湾，将会为周边城镇缓解居住需求的压力，提供一种新的选择。

东莞日报：相比于大石龙片区的其他镇（石龙、石碣、茶山、石排），石湾的优势在哪里？

刘家星：石湾和其他城镇不能够完全用优势来区分，因为每个城镇的产业结构、特色经济都不尽相同，所以优势也各异。如果非要讲一个优势，我觉得石湾的新城空间可塑性强，整体规划开发的阻力和困难小；无论是房价还是生活的物价，都有一定的优势。另外一个优势就是，石湾的城市中轴和各大主干道都比较宽阔且直长，便利交通可使其快速融入东莞主城区。

东莞日报：石湾楼市前景如何？

刘家星：根据最近几年石湾的楼市大数据分析，石湾往年平均每年销售约3600套房，总销售金额约42亿元，非常稳定健康。因为石湾的常住人口约20万人，GDP约100亿元，随着惠州七大智造产业园之一的落地，将带动石湾GDP持续增长。随着经济的发展，石湾的人口增长速度也会加快。个人认为，石湾楼市拥有坚实的基础，它将承担“莞北区域”居住功能的历史使命，稳定健康地向前发展。在不久的将来，石湾楼市将会出现匹配深莞客户的高标准的品质住宅、舒适住宅。

谈跨区置业

家安莞北城央展宏图

■名城舜景湾效果图

东莞日报：近几年，东莞楼市出现了一个新名词——“跨区置业”。来石湾置业的东莞客有多少？主要来自哪些镇街？

刘家星：是的，特别是2020年，东莞、广州增城区域外溢到石湾置业的客户明显增多，按照2020年约3600套的成交量，约65%的客户来源于大石龙片区中的石龙、石碣、茶山、石排以及东莞主城区等区域，甚至广州增城区域的客户也占到5%-10%。另外也有一个明显的现象，就是早期到东莞、广州、深圳等外地发展的石湾人，也有部分回流石湾置业的现象。

东莞日报：他们是以自住为主，还是以投资为主？

刘家星：按照我们的数据分析，85%的客户购房目的是自住，很少有客户是纯投资的，因为他们更多的是回流的居住需求，以及过渡居住需求。

东莞日报：东莞自住客为何如此青睐石湾？

刘家星：我觉得核心的原因有以下几点：1.石湾的城市形象、配套、交通已经满足了他们的需求；2.石湾楼市产品的品质提升，以及可选择性多样化；3.石湾的房价与周边镇区差距较大，这个是最核心的点；4.近几年，东莞一直处于一个供不应求的状态；5.半小时的通勤心理线和城区上班高峰期的通勤时间非常接近，所以拥有私家车的上班一族逐渐接受了双城记的生活方式和生活现实。以上这些因素，让东莞刚需客户越来越青睐石湾。

东莞日报：实话实说，目前石湾缺乏大型商业中心，这会不会影响来此置业的东莞客的日常生活？

刘家星：其实我倒没有这种感觉，你提到的日常生活其实所需的就是日常生活所需的用品。我生活在石湾和石龙两地，其实石湾到处都有商场可以满足我们的需求。而大型商业中心所提供的生活方式，高端的餐饮、服饰、奢侈品等消费，在20万-30万级人口规模的石湾，很难有较大的市场空间。但中型的集中式商业，规模在3万平方米左右的商业中心，石湾已经有2-3个，所以将来的石湾，无论是东莞客户还是深圳客户，乃至早期去香港发展的客户都应该在石湾找到满足其日常需求的商业配套。

东莞日报：跨城置业，对于莞惠融城有着怎样的意义？

刘家星：跨城置业的意义就是让大城市提供就业发展的良机，小城市提供栖息的港湾。“融城”其实就是资源整合，互补共进。

谈项目

“百年舜景 湾区名著”

东莞日报：名城实业首个项目择址石湾，除了家乡情怀，还有哪些考量？

刘家星：一个企业的发展，我们除了家乡情怀，更多的是考虑这个市场的发展潜力和公司的适应性。通俗点说，就是这片大海是否适合我们这条小鱼生存和长大。通过几十年的沉淀和近几年的观察，我们认为，无论是公司的实际情况还是在大湾区的世纪蓝图上，我们选择石湾应该是“自知、周知”的双结合。

东莞日报：据了解，名城舜景湾项目是在石湾新城中轴石湾大道上的全新项目，你能简单介绍下吗？

刘家星：舜景湾项目雄踞莞北石湾新城中轴，属于石湾新城中央商务区和中央居住区的结合部。所以，我们在该项目的定位上，不单单是关注项目的产品功能，更多赋予项目在石湾房地产发展史上的历史使命和责任。石湾新城发展迅猛，城市建设和城市形象日新月异。舜景湾作为城市中轴上的四个项目之一，属于石湾门户。我们团队对项目的市场定位是“百年舜景 湾区名著”。

东莞日报：可否透露下项目的具体规划？

刘家星：舜景湾项目匠心打造莞北城央100%户户南向取景的品字板楼，南北通透、两梯四户的三至五房、超65米的楼间距，双阳台、中心园林、体验式商业街、石湾星光大道等。项目园林打造“运起景湾 穿林望月”八大组团：踏云高升、松照石林、牛气冲天、行云流水、牛转乾坤、花好月圆、珠光宝气、川流不息。首层全部架空，打造全龄泛会所“盒子牛”网红IP，满足生活、休闲、娱乐等方面的各种需求。

东莞日报：名城舜景湾主要针对哪些客户群体，产品是如何设计的？

刘家星：项目主要针对大石龙片区、东莞主城区的个体户、企事业单位中级管理层、石湾本地首改年轻一族、回流石湾的成功人士，为他们量身定制了适合他们居住需求的三至五房的产品。我们产品的核心价值在于100%户户南向取景、南北通透。无论是客厅、餐厅还是主卧、次卧等每一个空间，我们都细心研究，把产品的舒适度、实用性做到极致，同时在产品的附加值上追求极致。我们希望客户看到的是一个物超所值、一见倾心、体验感十足的典范之作。

东莞日报：奠基后，项目的营销节奏是怎么安排的？

刘家星：营销节奏这一块我们暂时没有详细的安排计划，我们现阶段更多的是把产品打造雕刻完善，同时重中之重是在施工建造的精细化管理上严控施工安全、施工质量两大核心点。力求做到“好的产品会说话”的营销效果。