1月15日，东莞中原举行“变局·回归·升级——2020年东莞楼市总结暨2021年后市展望”活动。该活动对于研判2021东莞楼市具有相当重要的意义。

东莞中原将发力三大“聚”

中原地产中国内地副总裁、东莞中原兼广西中原董事总经理、南昌中原董事长王英君发布了东莞中原2020年业绩及2021年“聚焦·聚势·聚力”战略。

东莞中原认为，东莞房地产应聚焦八大方面：前期服务激增、品牌主导市场、品牌房企快周转、改善需求释放、客户全域流动、流量为王时代、人居品质升级、商办市场低迷。

结合八大聚焦，2021年中原将从B端、C端、P端三大核心聚势发力：B端方面，与脉策科技合作建立数据分析平台，顾问部向城市更新及产业地产延伸，推动产品品质升级研发工作，建立中原独有品牌房企服务标准体系，建设稳定、高效、强执行力的团队。

C端方面，通过大V运营、中原找房等线上平台做大流量，建立私域流量池，实现客户全域流动，以闭环服务满足业主高效卖房买房的改善需求；在商办市场方面，通过推动政府相关部门调整商办物业的个人所得税征收规定盘活市场，并成立了商业部二手组深耕商办二手市场，优化配置社会资源。

P端方面，中原整合内部线上、线下客户资源，实现营销前置快速蓄客，并通过二手经纪、新房分销及房友圈等实现代理渠道化。

▲中原地产中国内地副总裁王英君

去年楼市产品、客户变化较大

东莞中原战略发展中心总经理车德锐表示，2020年东莞本地改善需求和投资需求活跃，供不应求矛盾凸显，成交金额突破2100亿元创历年新高。市场分化明显，住宅成交火热一边倒，商业市场表现惨淡。物业方面，“经济型”别墅持续热销，推动别墅成交量创近四年新高；公寓投资理性，住宅化趋势明显，50平方米以上公寓成交占比上升；商铺和写字楼的投资氛围持续低迷，成交量萎缩严重。

更值得一提的是，2020年东莞楼市产品与客户发生较大变化。产品方面：一、精装交付已成为东莞市场主流，提高项目溢价。二、房价高企，户型越来越紧凑，建筑面积80、90、115平方米左右的户型成市场标准化三至四房。三、产品户型出现创新、升级，南北对流成户型硬核设计，多开间朝阳成趋势；阳台和收纳空间成户型设计的重点，阳台进深越来越大，飘窗在新的设计规范下用途大变身，玄关柜长度越来越长。四、健康人居设计多个项目都有所体现，如配套净水系统、新风系统、公共洗手台、消毒玄关柜、无接触社区等。

客户方面：一、部分东莞客户溢出，流向惠州、广州、中山。二、25-35岁奋斗青年刚需放缓，70年代至80年代改善需求进场接力。三、广东客户占比显著增长至43%，港澳台客户仍占1%；深圳客减少后，东莞本土客接盘补位；深圳客投资需求活跃，公寓和别墅占比明显增长。四、2020年东莞客群自住占比近六成，投资比例两成。五、受区域间供应失衡和差价影响，客户全域流动。六、本土投资需求迅速觉醒，且倾向多交首付；公寓置业以纯投资为主，别墅客比洋房客年龄大；公寓两极分化严重，类住宅化公寓受青睐。

▲东莞中原战略发展中心总经理车德锐

2021年东莞楼市将回归理性

东莞中原分析认为，2021年东莞楼市将回归理性、产品和价值，进入人居品质升级时代。

“预计2021年东莞住宅供应持续放量，且有增大的趋势。市场逐步回归理性，投资趋向谨慎，上半年需求不足（1、2020年需求大幅释放，造成2021年上半年需求不足；2、房价高企抑制有效需求；3、二手房市场分流），下半年需求释放，预计全年住宅成交量约600-650万平方米左右。”车德锐表示，具体到各个镇街（园区），2021年大部分镇街将供求失衡；厚街、凤岗、寮步是市场供需热点；深圳外环高速一期开通，深圳外溢需求将助推临深楼市。

对于二手房，车德锐表示，2021年将有一批二手房限售解禁，同时还将有不少老旧小区和多证合一房源抛压，二手房市场或量价调整分化。

文字：冯文彦

主办方供图

编辑：张东昌