苏连娇/漫画
7月1日下午，东莞市第三人民法院对东莞首宗“黑物业”案进行了一审公开宣判，首犯被判处有期徒刑十六年六个月，其余10名被告人分别被判处有期徒刑十二年三个月至九个月十五日。案件虽然一审宣判了，但是东莞市人民检察院结合该案发出的关于净化物业行业领域生态环境、构建共建共治共享格局的检察建议书，却引起了业内和市民的高度聚焦和思考。
东莞首宗“黑物业”案
一线经办民警发现，部分曾登记受迫害的业主拒绝到公安机关做笔录，一些愿意做笔录的业主也因害怕报复犹豫不决。
2019年12月6日，东莞市第三市区人民检察院（以下简称“三区检”）检察官简景辉等人终于完成了东莞首宗“黑物业”案起诉前的各项程序，东莞市第三市区人民检察院将该案起诉至东莞市第三人民法院。
取证、完善证据链，定罪、量刑建议……从承办该案起，简景辉所在的专案组成员不敢有丝毫松懈。“国内没有任何案例的借鉴，案件办得越深，我们的思考也越来越深。”简景辉说。
案件办理过程中，是什么样的问题引发了专案组成员如此深的思考呢？对此，简景辉截取了一个专案组成员在办案过程中的片断向记者进行解析。
2019年3月，公安机关针对专案组提出的补充侦查意见分组调查，征集受害的小区业主举报、调取公司的经营账目等方面却陷入了困境。一线经办民警发现，部分曾登记受迫害的业主拒绝到公安机关做笔录，一些愿意做笔录的业主也因害怕报复犹豫不决。
“最终，我们采取了物业托管的形式进行处理，在多个部门的联动保障下，才解决这一问题。”简景辉告诉记者，房子对每个中国人都意义非凡，是安身立命的根基和精神的港湾；而物管公司是业主聘请的“管家”，应全心全意为业主服务。在东莞首宗“黑物业”案中，看到的却是“本末倒置”的一面，物管公司的强势与业主的害怕担忧形成了鲜明的对比。
完成诉前各项工作后，简景辉和专案组同事们一直在思考：这种“本末倒置”的现象，是个案，还是普遍现象？如果是普遍现象，那么，问题的根源在哪？
“检察机关作为国家法律监督机关，更应创新参与社会治理方式，积极延伸检察职能，结合案件发现深层次问题，及时向有关部门提出检察建议，推动社会和谐稳定发展。”简景辉说，最终，专案组以此为切入点，在东莞首次将关系民生的社会服务纳入了检察建议范围，以专题调研的方式深入挖掘东莞物业服务管理的深层次问题。
调研归纳行业问题
“对于物业服务企业、小区业主、业委会、政府部门之间的关系可以用错综复杂、矛盾重重来形容。”
获得东莞市人民检察院的批准后，三区检副检察长钟广洪牵头组建了专题调研组，先后以18个镇街的100多个小区为调研对象，开始了长达两个月的调研，调研核心包括相关职能部门对物管公司的监管情况、小区业委会的成立情况以及相关法律条文的实际运用率等。
经过两个月的调研，三区检专题调研组根据调研情况逐条对应相关法律法规，研讨归纳出了物业管理法律法规不健全、业委会成立比例过低、物业服务综合管理机制和诚信管理制度不完善等9大问题，并针对这些问题，提出了相应的对策建议。包括：加强业委会成立的指导和协助力度；建立健全物业管理工作机制，明确物业管理工作职责；探索建立对物管公司和业委会账务审计监督机制；完善物业服务综合管理机制和诚信管理制度；完善物业服务行业人员的准入制度，落实定期培训和服务考核机制等。
“对于物业服务企业、小区业主、业委会、政府部门之间的关系可以用错综复杂、矛盾重重来形容。”钟广洪说，按照相关的法律法规，主管部门有权依法对物业服务企业的违法行为作出处罚，且目前部分处罚权限已下放给镇街人民政府，调研结果表明，真正有行使处罚权的却是“凤毛麟角”。我市物业管理行业管理上一定程度上存在着处罚操作细则不明确、沟通衔接机制不畅通、行使职权主体不具体等问题，从而逐渐衍生出了业主委员会成立难、数量少、运作难，物业服务企业“从中作梗”未被处理等问题。
记者梳理相关法律条文发现，根据《物业管理条例》第10条、《广东省物业管理条例》第5条和第13条的相关规定，房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应指导和协助业主成立业主大会并选举产生业主委员会。三区检专题调研组对18个镇街调研后却发现，18个镇街区域内所有小区备案成立业主委员会的仅有113个，约占区域物业服务小区总数的15.4%，目前仍有效运作的业主委员会比例仅为12.7%。
“在实际的运转中，相关部门不仅未进行有效的指导和协助，个别部门还在业委会成立时‘设置门槛’，甚至在召开筹备会议上未按规定程序核实业主身份、保障筹备会议的进行，继而引发了一些矛盾；事件发生后，相关违法人员并未受到任何处理。如南城街道某佳大厦在筹备成立第二届业主委员会时就遇到了这一情况。”钟广洪说，除此之外，已成立的业委会发挥作用也不明显，部分业主和物业服务企业均对业委会存在信任危机，部分业主认为业委会存在中饱私囊的情况；物业服务企业往往认为业委会是代表业主与自己“对着干”的，造成业委会处于“内外交困”的尴尬境地。
监管和引导是关键
“业委会是把‘双刃剑’，有效的监管和引导是关键。”
塘厦某物管公司在该镇共经营4个小区的物业管理项目，其中包括1个大型小区和3个小型小区。该公司高级经理李高（化名）告诉记者，从行业利益角度上来看，对于盈利高的大型小区，物管公司并不希望成立业主委员会；对于一些利润低或亏损的小区项目，物管公司非常支持、希望能成立业主委员会。
“小区业委会‘成立难’的因素主要不是在物管公司上，实际上，对于一些小区，物管公司也希望能早日成立业委会，从而去解决物管公司不盈利的问题。东莞市人民检察院的检察建议可以说是直击问题根源。”李高告诉记者，他所在的公司就非常想推动成立业主委员会，尤其是三个盈利不高的小型小区。
“但是，按照相关规定，要成立业主委员会并不容易，首先业委会成员必须要达成‘两个过半’，即获得一半以上业主支持、支持业主占小区面积一半以上；其次，业委会成员还必须具备无任何拖欠物业管理费记录、对小区作出过贡献、在小区具有权威性三项客观条件。”李高说，“两个过半”也许不少人能达到，能达成后面三个条件的业主却屈指可数，有的小区甚至无人没拖欠过物业管理费，因为多数小区物管费都定在了月底交付，哪怕迟一天交也被看作拖欠记录。
“目前，东莞新楼盘、小区刚建成入住时，都没有业主委员会，基本上都是采用的‘包干制’，即小区所有的营收、支出全由物管公司全权代理；而要变成‘薪酬制’或变更物管公司，就必须通过业主大会成立业主委员会，并经过业主大会讨论同意后，才能决定是否修订购房时的初始合同。如果业委会能在入住时就组建成，或者有相关的指导性文件，对于业主和物管公司而言，能解决很多入住后所产生的矛盾。”李高说。
此外，李高还表示，业主委员会和物管公司之间，一定要达成一个相互促进的平衡关系，使得双方形成良性的促进作用，否则很可能会形成反作用。如部分业主和物业服务企业均对业委会存在信任危机。因此，这就需要相关职能部门有效的监管、指导、协调，完善物业服务综合管理机制，推动行业早日形成规范。
东城法庭谭立个人工作室是全市首个以调解员个人为名的调解工作小组，曾38天成功调解80宗民商事案件。2020年1月，谭立调解工作室还被东莞市委政法委确定为市首批可复制推广的社会治理实践创新经验在全市推广。但是，纵使是效率如此之高的调解工作室，遇到小区业主与物管公司之间的矛盾时，也显得很“头痛”。
“5月份，莞城某小区因水浸问题，与物管公司产生矛盾，前前后后调解了两个月都未成功调解，众多业主提出了各种各样的意见，我们只能逐个击破，耗费了大量的时间和精力，如果有业委会就不会这么棘手了。”谭立说，近年来，东城法庭辖区小区业主与物管公司的矛盾纠纷案也呈现出了上涨趋势，2019年物业服务合同纠纷案占东城法庭总收案数的8%，有500多宗。业主与物管公司的矛盾逐渐成为新型的矛盾纠纷，东城法庭也为此开始了调研，其中业委会是调研的核心。
“业委会是把‘双刃剑’，有效的监管和引导是关键。”谭立说。目前，东城法庭已经对现行的典型性问题进行归纳总结，希望能早日形成具有行业指导意义的调研报告，为我市基层治理提供一份参考。
首要理顺治理结构
解决这一系列问题，首先要理顺治理结构，促成多部门形成合力，共同参与、齐抓共管。
对于检察机关的检察建议书，东莞市律师协会副会长、东莞市物业管理行业协会专家顾问、广东闻彰律师事务所主任李道君予以了高度认可。同时，他还从法律的角度结合自己的司法实践经历，深入剖析了目前东莞物业管理行业的五大问题，而其中最核心的实际上就是治理结构上的问题。
李道君表示，目前，东莞小区大部分的业主法律意识并没有真正成熟，政府又把大部分的自主权利让步给小区业主和物管公司。业主是个体，涉及千家万户很难形成合力；物管公司有组织、有经济实力、有合力，对比之下优势明显。在这个过程中，政府部门的实际管控率却非常低，这并不是相关部门不愿意介入，而是治理结构不合理。
“小区发生矛盾，是属地政府要去解决的问题，而属地政府又将职能放入了房管部门，房管部门没有执法权。打个比方，一小区业主与物管人员因物管问题发生了轻微的肢体冲突，管辖的部门就是派出所，派出所无法真正解决根本问题，只能将问题推给房管部门，房管部门又没执法权，管控手段非常有限。最终，矛盾越积越深。”李道君说，除此之外，业主参与度不高、业主大会投票规则不明确、业主与物业管理公司签订的条款执行性很差，没有约束力也是制约目前东莞物业管理行业发展的一些突出问题。
“如能逐步落实东莞市人民检察院检察建议中的内容，东莞物业管理行业必定能逐渐走向规范化的健康发展道路。”李道君说，解决这一系列问题，首先要理顺治理结构，不能靠住建部门单兵作战，而是要建立一套科学的机制体制，促成多部门形成合力，共同参与、齐抓共管，方能从宏观角度有效地引导物业管理行业规范化发展，从根本上减少发生在小区的矛盾纠纷。
记者 王子玺